银行业研究-基于按揭贷款利率分布的分析：如果存量按揭贷款利率被下调

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 11 月 22 日 行业研究 如果存量按揭贷款利率被下调？ ——基于按揭贷款利率分布的分析 银行业 买入（维持） 作者 分析师：王一峰 执业证书编号：S0930519050002 010-57378038 wangyf@ebscn.com 联系人：蔡霆夆 caitingfeng1@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 银保监会详解热点问题，首笔“保交楼 ” 借 款 落 地 — — 银 行 业 周 报（2022.9.19 – 2022.9.25） 房地产金融支持政策渐次加码——银行业周报（2022.8.15 – 2022.8.21） “停贷风波”影响下，北向资金银行股持 仓 有 何 变 化 ？ — — 银 行 业 周 报（2022.8.1 – 2022.8.7） 如何看待政治局会议首提“保交楼”？— — 银 行 业 周 报 （ 2022.7.25 – 2022.7.31） 今年以来，伴随着国内疫情反复、外需趋弱，宏观经济下行压力进一步加大，居民收入、就业承压，预期有所恶化。在此背景下，居民按揭贷款早偿增加，按揭贷款增长乏力。调降存量首套高利率房贷，压降 LPR 加点点差，对高利率的刚需购房按揭贷款予以优惠，符合市场各方预期。 我们认为：受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，而高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有现实意义。且存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。 本文将聚焦分析：① 存量按揭的定价分布等基本特征；② 回溯 2008 年按揭贷款统一利率打折后的影响；③ 对现阶段存量按揭贷款利率调整做出模拟测算。 存量按揭中高利率按揭贷款占比大，居民侧面临一定还本付息压力 截至 9 月末，金融机构个人住房贷款余额为 38.9 万亿，今年以来共增长 0.6 万亿，远不及上年同期的 2.9 万亿，按揭贷款增长因居民购房行为放缓和早偿率增加而受到冲击。从按揭贷款利率的角度看，新发放按揭贷款利率年内大幅走低，9 月平均利率为 4.34%，较年初大幅下降 129bp；9 月末为 LPR+4bp，而去年末为LPR+98bp，LPR 加点下降 94bp。 存量按揭贷款多为 2017 年之后发放，高息贷款占比较大。基于数据可得性，我们对 2009 年以来发放的按揭贷款进行分析，推测实际执行不同利率的分布情况。这需要对历年央行货币政策执行报告披露数据进行两方面处理。一是根据贷款基准利率、LPR 的历次调整进行回溯，计算按揭贷款当前实际执行的利率水平；二是根据按揭贷款摊还、早偿等因素计算各期按揭贷款发生额。对此我们做出以下假设： 假设一：综合考虑近年来居民收入、房价上涨、房屋置换、按揭规模、贷款早偿等多重因素，假设 2009 年之前的存量按揭统一计算摊还期，2009-2013 年的按揭贷款平均摊还期限为 8 年，2014-2016 年的按揭贷款平均期限为 12 年，2017 年以来的按揭贷款平均期限为 15 年。总体看，按揭贷款实际还款期限远低于名义合同期限，但随着时间推逝，实际还款期有所延长。 假设二：新发生按揭贷款的摊还规模按等额本息的还款方式计算。 基于以上假设，我们计算得到，2009 年以来每个实际执行利率水平所对应的新发生按揭贷款规模，及其摊还至当前时点当所剩的余额。 图 1：按揭贷款定价分布测算流程图 资料来源：Wind，光大证券研究所绘制，单位：亿 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 银行业 从测算结果来看，按揭贷款金额与定价分布大致呈现以下特征： ① 从新发生情况看，1）量：2009-2016 年，新发生按揭贷款规模持续走高，2016 年新发生按揭贷款规模达到 7.3 万亿左右的历史峰值，这很大程度上源于期间楼市政策较为宽松。而在 2017 年“3.17”新政之后，随着各地房地产调控政策显著升级，力度持续加码，新发生按揭贷款规模趋于稳定，但整体仍处在高位。2017-2021 年，年均新发生按揭贷款规模在 6.7 万亿左右，明显高于年均净新增规模的 4 万亿；2）价：新发生按揭利率跟随按揭调控政策运行，2017 年后，为遏制房价快速上涨，按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率，对于首套购房者也不例外。2017-2018 年，新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行 123bp 至 5.55%，2019-2021 年在 5.3-5.6%区间内高位运行。 ② 从余额情况看，1）量：在央行贷款投向报告披露的每期净增额基础之上，综合考虑按揭摊还、早偿因素，测算结果显示早期发放的按揭贷款已基本摊还完毕，存量按揭贷款绝大多数为 2014 年以后发放。其中，2014-2016年的按揭利率下行时期，测算存量余额为 7.6 万亿，占全部按揭贷款的19.5%左右。而 2017-2021 年的利率高位时期，测算存量余额为 28.5 万亿，占比 73%左右。可以看出，由于临近年份按揭贷款利率更高、投放量更大、以及摊还期较短，造成存量按揭贷款实际执行的定价水平普遍较高。2）价：从实际执行的定价情况看，基准利率换锚后 LPR 加点幅度超50bp 的按揭贷款占比为 64.4%，加点幅度超 80bp 的按揭贷款占比为29.5%。 表 1：加点幅度超过 50bp 的按揭贷款占比高达 64.4% 实际执行利率分布区间 规模（万亿） 占比 平均加点幅度 X＜LPR-10 7.1 18.2% -25.0 LPR-10≤X＜LPR+20 5.1 13.0% 11.3 LPR+20≤X＜LPR+50 1.7 4.4% 38.6 LPR+50≤X＜LPR+80 13.6 34.9% 71.0 X≥LPR+80 11.5 29.5% 87.8 合计 38.9 100% 49.1 资料来源：人民银行，光大证券研究所测算，注：X 表示实际执行利率 图 2：今年以来新发放按揭贷款利率大幅下行，已接近 LPR 基准利率 图 3：考虑重定价因素后，2017 年后的房贷客户执行了更高的房贷利率 资料来源：人民银行，光大证券研究所，单位：% 资料来源：人民银行，光大证券研究所测算，单位：% 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 银行业 图 4： 2017 年以来新发放的按揭规模占比在 60%左右 图 5： 2008 年以来，各季度新发放按揭贷款摊还至今所剩余额 资料来源：人民银行，光大证券研究所测算，单位：万亿 资料来源：人民银行，光大证券研究所测算，单位：万亿 图 6：2021 年以来，按揭贷款投放景气度欠佳 图 7：近年以来，居民 DTI 指数快速上行，消费支出占比下降 资料来源：人民银行，光大证券研究所，时间：2016/3/31 – 2022/9/30 资料来源：人民银行，国家统计局，光大证券研究所测算