房地产行业动态点评：“保交楼”源头活水再加量

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 “保交楼”源头活水再加量 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 12.56 买入 建发股份 600153 CH 15.37 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 招商蛇口 001979 CH 15.00 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 17.20 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 美的置业 3990 HK 10.85 买入 碧桂园 2007 HK 3.67 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 万物云 2602 HK 56.87 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 27.00 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 鲁商发展 600223 CH 12.54 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 11 月 22 日│中国内地 动态点评 “保交楼”源头活水再加量，房企纾困支持不停步 11 日 21 日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行拟发布保交楼贷款支持计划，至 2023 年 3 月 31 日前，央行将向商业银行提供 2000 亿元免息再贷款。同日证监会主席易会满在 2022 金融街论坛年会上的主题演讲提到：支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。本轮政策救项目、救企业双管齐下，民企纾困步伐逐步加大，叠加供需两端政策持续发力，我们期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。 “保交楼”源头活水再加量 8 月的第一轮专项资金为 2000 亿低息贷款，前两年利率为 2.8%。此次贷款支持计划要点有 3 个：1、设置在 2023 年 1 季度末之前，强调了保交楼的时效性和紧迫性；2、此前专项借款资金主要来自于政策性银行，而此次则为对应的配套融资，规模相当于 1:1；3、此次为针对商业银行的免息再贷款，“保交楼”支持力度进一步提升。自 9 月第一轮专项借款下达以来，郑州、沈阳等各地均已有资金到位，稳市场、稳预期的导向下，实体层面已开始逐步显现相对积极的信号。前 10 月全国竣工面积同比下滑 18.7%，较前 7 月降幅收窄 4.6pct，后续需要关注落实的进展。 再提支持涉房企业股权融资 证监会主席易会满在 2022 金融街论坛年会上的主题演讲中也提到：支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。截至目前，第二轮民企增信发债规模已达 500 亿（龙湖集团200 亿、新城控股 150 亿、美的置业 150 亿），关注后续民营房企融资进展。 双管齐下，纾困步伐继续加大 本轮政策救项目、救企业双管齐下，民企纾困步伐逐步加大，叠加供需两端政策持续发力，我们期待更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、万科；2）港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、碧桂园；3）物管公司：保利物业、招商积余、万物云、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (29)(13)31935Nov-21Mar-22Jul-22Nov-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 重点推荐标的 华发股份（600325 CH，买入，目标价 12.56 元） 公司以 80.37 亿元竞得上海内环中兴社区地块，为未来发展积蓄更多优质弹药，同时也进一步彰显公司在珠海之外核心城市的深耕实力。我们维持 2022/2023/2024 年 EPS 为1.57/1.66/1.91 元的盈利预测。可比公司 2022 年平均 PE 为 7.1 倍（Wind 一致预期），考虑到公司业绩具备韧性，投、销、融表现俱优，我们看好其在行业变局期抓住发展机遇，维持估值溢价，认为公司 2022 年合理 PE 为 8.0 倍，目标价 12.56 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 9 月 25 日） 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。 建发股份（600153 CH，买入，目标价 15.37 元） 10 月 27 日公司发布三季报，2022Q1-3 公司实现营收 5646 亿元，同比+19.8%，归母净利35.8 亿元，同比+5.7%，EPS0.25 元。融资优势、充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长，股权激励强化成长动力。我们维持 22-24 年 EPS 为 2.17 /2.51/3.01 元的预测，其中 22 年房地产/供应链业务分别实现归母净利 29.84/35.41 亿元，大型房企和供应链企业对应 22 年 Wind 一致预期 PE 均值为 7.9/10.2x；考虑多元折价，我们给予公司 22 年地产业务 6.7x PE（折价 15%），供应链业务 7.4x PE（折价 28%），予以目标价 15.37 元，“买入”评级。（最新报告日期：2022 年 10 月 29 日） 风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。 招商蛇口（001979 CH，买入，目标价 15.00 元） 10 月 30 日公司发布三季报，2022Q1-3 公司实现营收 894.8 亿元，同比+9.5%；实现归母净利润 29.6 亿元，同比-53.4%；EPS0.27 元。因毛利率降幅超我们预期，同时市场景气度影响下对减值损失的影响，我们将 2022-2024 年归母净利调整为 77.4/86.7/96.2 亿元，可比公司 2022 年平均