地产杂谈系列之四十二：供给侧视角下的地产煤炭对比

地产杂谈系列之四十二 供给侧视角下的地产煤炭对比 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 10 月 31 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之四十一：万物云上市在即，行业领先的全域空间服务商》2022-09-27 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之四十：结算业绩承压，央国企优势扩大》2022-09-03 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之三十九：复盘温州楼市泡沫始末与当前保交楼差异》2022-08-22 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点：  煤炭供给侧改革后景气度回升格局优化，业绩改善推动股价上行。煤炭供给侧改革始于 2016 年，2020 年总量性去产能任务全面完成，系统性去产能、结构性优产能成效初显。供给侧改革前煤炭行业产能过剩、亏损严重，2016 年去产能及减量化生产政策推进下，煤炭库存快速消化，供求关系缓和，煤价大幅上涨、煤炭消费量小幅上行，行业利润总额明显改善，2016年、2017 年同比分别增长 147.5%、171.3%。供给侧出清兼并推动集中度持续提升，龙头煤企规模实质改善，2015-2020 年 TOP5、TOP10 产量累计增长 47.6%、30.5%，远超行业整体（4.1%）。2016-2020 年申万煤炭指数最大涨幅 65.5%，利润改善为上涨主因，其中业绩优异公司股价表现更好，区间最大涨幅达 150%以上。上涨过程可细分为三阶段，对应驱动因素分别为政策预期、基本面反转及业绩兑现。  供给侧对比：房地产后续修复料弱于煤炭，格局优化或为更大看点。2021H2 以来房地产景气度下行，规模房企债务违约、展期陆续发生，供给侧调整加速推进。参照煤炭演变路径，房地产供给侧出清、行业调整之后有望迎来 修复，但 市场化、 法制化要 求下耗时 或相对更 长。测算2022-2030 年全国住宅年均需求 11.7 亿平米，较 2021 年住宅销售面积15.7 亿平米下台阶，总量偏弱下房地产修复幅度料弱于煤炭。同时不同于煤价上涨带来煤企业绩改善，未来房价大概率在供需影响基础上保持相对稳定，房地产利润率优化或更多依靠成本端改善，拿地毛利率回升叠加管控效率提高，共同推动结算端利润率改观。类似煤炭集中度提升，行业阵痛后强信用房企表现有望远优于行业。  地产股趋势预判：强α弱β料将延续，强信用房企持续占优。2021H2 房地产调整以来，申万地产指数累计下跌 23.4%，期间由于政策博弈及市场风格变化，存在阶段性机会，区间最大涨幅 37.3%。板块 PE-TTM 由 7.93倍升至 11.0 倍，估值提升为行情变化主要原因。其中受益供给侧调整、经营业绩较优房企股价表现更好，滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展累计上涨 139.7%、58.9%、41.5%、40.3%。基本面承压背景下政策宽松有望延续，短期销售率先复苏、中长期市占率提升的强信用房企表现有望持续优于行业，强α弱β行情或将延续。  投资建议：建议关注短期销售及投融资占优、中长期受益格局改善的央国企及优质民企，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业深度报告 2/ 21  风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业深度报告 3/ 21 正文目录 一、房地产发展压力犹存，供给侧调整加速推进 ............................................................ 6 二、煤炭供给侧改革：供需反转推动量价改善，业绩优化驱动股价上行 ......................... 7 2.1 供给侧改革后煤炭量价齐升，利润改善，集中度提高............................................. 7 2.2 业绩优化为股价上涨主因，上涨走势可细分为三段 ............................................... 11 三、供给侧对比：房地产修复料弱于煤炭，格局优化或为更大看点 .............................. 12 3.1 市场化导向下房地产出清或耗时更长 ...................................................................12 3.2 总量偏弱下房地产修复幅度大概率弱于煤炭 .........................................................14 3.3 格局优化下强信用房企份额提升或为更大看点......................................................17 四、地产股趋势预判：强α弱β料将延续..................................................................... 18 五、投资建议 ............................................................................................................... 19 六、风险提示 ............................................................................................................... 20 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业深度报告 4/ 21 图表目录 图表 1 全国房地产投资延续负增长 ................................................................................... 6 图表 2 全国商品房累计销售增速