房地产行业周报：房地产贷款仍偏弱，更多差异化政策或落地

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1671 沪深 300 指数 3541 上证指数 2916 深证成指 10402 中小板综指 11117 相关报告 1.《首套房利率持续下行，二手房销售更具韧性-地产行业周报》，2022.10.23 2.《信贷宽松持续落地，优质房企更加受益-地产行业周报》，2022.10.16 3.《政策组合拳托底楼市，央国企销售逐步复苏-地产行业周报》，2022.10.5 4.《个税减免公积金利率下调，全国政策宽松加码-地产行业点评》，2022.10.3 5.《首套房贷利率定向下调，政策宽松持续加码-地产行业点评》，2022.9.30 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 房地产贷款仍偏弱，更多差异化政策或落地 行业点评  本周 A股港股地产板块、物业板块均下跌。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为-8.2%，在各板块中位列第 26；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-11.5%，在各板块中位列第 22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-15.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-8.9%，沪深 300 指数涨跌幅为-5.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-6.8%和-10.3%。  本周成都、无锡等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国 300 城宅地成交建面 1445 万㎡，单周环比-17%，单周同比 62%，平均溢价率 0.27%，拿地企业仍以地方国资为主。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 41367 万㎡，累计同比-41%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交同比持续下降，环比受二三四线城市带动转正。本周（10.22-10.28）35 个城市商品房成交合计 418 万平米，周环比+3%，周同比-19%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-8%；二线城市周环比+5%，周同比-16%；三四线城市周环比+32%，周同比-53%。  本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周 15 个城市二手房成交合计 160 万平米，周环比+1%，周同比+52%。其中，一线城市周环比+1%，周同比+26%；二线城市周环比-1%，周同比+58%；三四线城市周环比+39%，周同比+172%。  个人住房贷款同比增速持续走低，房地产开发贷款同比增速回升。央行 10月 28 日公布 2022 年三季度金融机构贷款投向统计报告，截至 2022 年三季度末，房地产开发贷款余额 12.67 万亿元，同比增长 2.2%，增速比上半年高 2.4%，比上年末高 1.3%；个人住房贷款余额 38.91 万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低 7.2%。受收入预期、停工交付风险等因素影响，房地产市场信心尚未得到恢复，虽然全国多地打出了“降息+降首付比例+个税减免+购房补贴+保交楼”的政策组合拳，但政策效果显现较为缓慢，购房者观望情绪仍较严重，房地产贷款整体偏弱。  临港放松购房的个人条件和工作年限条件，预计未来更多差异化政策将落地。8 月 20 日，上海发布了临港新片区人才购房新政。新政策规定在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满 1 年及以上（老政策为连续3 年），可在临港新片区限购 1 套住房。10 月 27 日，上海出台了新政策的具体细则，对个人条件和工作年限条件做了进一步放松。我们在 7 月份便预测上海差异化购房政策将加速落地，三批次房源限价突破和临港限购的放松已逐步印证，预计上海的差异化限购限价将在未来一年内进一步落地。 投资建议  我们预计未来宽松政策将持续落地，优质房企销售或逐步复苏。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 1329149316561820198321472310211029220129220429220729国金行业 沪深300 2022 年 10 月 29 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 仅供内部参考，请勿外传行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 个人住房贷款同比走低，房地产开发贷款同比回升......................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 ....................................................................