业绩微增销售好转，经营服务亮点颇多

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 10 月 29 日 公司投资评级 万科 A（000002.SZ）： 推荐|维持 业绩微增销售好转，经营服务亮点颇多 相对指数表现  事件 万科 A(000002)发布 2022 年三季报，主要内容如下： 2022 年前三季度公司实现营业收入 3376.73 亿元，同比增长24.38%，归母净利润170.5亿元，同比增长2.17%；归母净利润率5.05%，同比下降 1.1 个百分点，EPS 1.47 元。其中第三季度单季实现营业收入 1307.57 亿元，同比增长 25.28%，归母净利润 48.28 亿元，同比下降 14.43%；归母净利润率 3.69%，同比下降 1.71 个百分点，EPS 0.42元。  核心观点 业绩微幅增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司前三季度归母净利润同比上升 2.17%，业绩同比实现微幅增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升24.38%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降 0.36、0.53 和 0.87 个百分点，总计下降 1.76 个百分点；3）税金及附加与营业收入的比例由去年同期的 4.60%下降至3.76%。公司业绩的主要拖累因素包括毛利率下降、投资收益下降、少数股东损益占比上升、实际所得税税率上升等。 坚持城市深耕战略，销售降幅环比收窄。前三季度，公司实现销售面积 1,936.9 万平方米，合同销售金额 3,146.7 亿元，同比均下降34.3%。公司第三季度实现合同销售面积 646.2 万平方米，合同销售金额 993.8 亿元，同比分别下降 14.4%和 20.3%，降幅相比二季度收窄。公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率，上半年在 41 个城市销售额位居前三。公司三季度末有 3,900.5 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,125.8 亿元，对未来业绩可以形成保障。 量入为出，理性投资。公司前三季度拿地保持理性，坚持量入为出原则，提升投资质量。报告期内，公司获取新项目 27 个（去年同期为 132 个），总规划计容建筑面积 485.9 万平方米（去年同期为 2241.0万平方米），权益计容规划建筑面积 303.2 万平方米（去年同期为 1603.2万平方米）。公司前三季度拿地金额中，深圳、杭州、广州位居前三名，全口径拿地金额分别达到 118.4 亿元、58.2 亿元、53.6 亿元。 融资渠道多元，融资成本降低，期限结构优化。公司前三季度新 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.10.28） 总市值（百万元) 159,158.37 流通市值（百万元) 139,346.95 52 周最高/最低（元） 21.74/13.59 52 周最高/最低 PE（倍） 11.09/4.49 52 周最高/最低 PB（倍） 1.14/0.71 52 周涨幅（%） -20.39 52 周换手率（%） 260.12 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09沪深300万科A 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 增融资的平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本 4.06%。第三季度分三次发行 3 年期绿色中期票据 70 亿元，票面利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债 34 亿元，其中 5 年期品种的票面利率 3.21%，7 年期品种的票面利率 3.70%。截至报告期末，有息负债金额为 2,943.2亿元，其中 78.7%为长期负债，占比较中期提升 1.1 个百分点；银行借款占比为 58.6%，债券占比为 26.6%，其他借款占比为 14.8%；有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为 96.1%。 万物云成功分拆上市，物流仓储收入快速增长。报告期内，万物云成功于港交所上市。三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目 77 个，其中 76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目 129 个，其中包括 1 个超高层项目和 1 个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目 14 个。公司前三季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入 29.7 亿元，同比增长42.7%；其中，高标库收入 15.9 亿元，同比增长 11.4%，冷链园区收入13.8 亿元，同比增长 111.7%。  投资建议 公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，多个城市销售额位居前列，经营业务亮点颇多，维持“推荐”评级。受行业调整及对公司产生的影响，我们调整公司盈利预测为 2022-2024 年营业收入 4921.50 亿元、5308.50 亿元、5684.06 亿元，归母净利润为 241.79 亿元、265.59亿元、278.56 亿元，EPS 为 2.08 元、2.28 元、2.40 元，对应 PE 为 6.89倍、6.28 倍、5.98 倍。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 1.94 2.08 2.28 2.40 净利润增长率 -45.75% 7.35% 9.84% 4.88% 市盈率（倍） 7.40 6.89 6.28 5.98 EV/EBITDA(倍) 5.13 3.36 3.00 2.94 EV/销售收入(倍) 0.64 0.42 0.37 0.36 PE/G（倍） — 0.94 0.64 1.23 市净率（倍） 0.71 0.68 0.64 0.61 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 10 月 28 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ..................................................................................................................................