业绩微幅调整，拿地强度回升、能级提高

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 10 月 29 日 公司投资评级 保利发展（600048.SH）： 推荐|维持 业绩微幅调整，拿地强度回升、能级提高 相对指数表现  事件 保利发展(600048)发布 2022 年三季报，主要内容如下： 2022 年前三季度公司实现营业收入 1564.37 亿元，同比增长12.99%，归母净利润 130.94 亿元，同比下降 3.61%；归母净利润率8.37%，同比下降 1.44 个百分点，EPS 1.09 元。其中第三季度单季实现营业收入 456.53 亿元，同比减少 5.82%，归母净利润 22.68 亿元，同比下降 30.96%；归母净利润率 4.97%，同比下降 1.81 个百分点，EPS 0.19 元。  核心观点 业绩微幅调整，收入提升对冲毛利率下降。公司前三季度业绩微幅回落，归母净利润同比下降 3.61%。公司报告期内业绩的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约 12.99%，2）税金及附加从去年同期的 80.50 亿元下降至 62.76 亿元，3）管理费用从去年同期的 32.97亿元减少至 30.48 亿元，原因主要为薪酬支出下降等。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为 24.51%，较去年同期下降5.32 个百分点，与行业下行趋势一致。 销售额降幅收窄，排名进入前二。公司 2022 年 1-9 月销售额降幅相比 1-6 月收窄，1-9 月实现销售额 3201.00 亿元，同比下降 21.97%（1-6 月为同比下降 26.29%），签约面积 1920.51 万平方米，同比下降24.50%（1-6 月为同比下降 21.78%）。2022 年 1-9 月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降 28.6%和 25.7%，公司销售降幅低于行业水平，销售额行业排名相比 2021 年进步二名至第二位。 拿地强度回升，聚焦核心城市。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，拿地强度相比去年同期提升 3.62 个百分点。公司前三季度拓展项目 70 个（去年同期 113 个），新增容积率面积 771 万平方米（去年同期 2184 万平方米），拓展金额 1235 亿元（去年同期 1434 亿元），拿地均价 1.60 万元/平方米（去年同期为 0.66 万元/平方米）。上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦，报告期内 38 个核心城市拓展金额占比为 90%，同比提升 15 个百分点。其中，公司前三季度土地拓展金额在上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过 45%。 资料来源：中邮证券研究所 基本数据（2022.10.28） 总市值（百万元) 183,506.90 流通市值（百万元) 183,506.90 52 周最高/最低（元） 19.20/11.62 52 周最高/最低 PE（倍） 8.39/4.99 52 周最高/最低 PB（倍） 1.41/0.89 52 周涨幅（%） 22.75 52 周换手率（%） 188.75 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40%-20%0%20%40%60%2021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09沪深300保利发展 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 销售回款率提升，保持财务高度健康。公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备，实现销售回笼 2939 亿元，回笼率达到 91.8%（同比提升 2.3 个百分点），在手货币资金 1303 亿元，占总资产比重为 9%。公司“三道红线”保持绿档，债务期限结构合理，短期偿债压力可控。截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为 66.35%、净负债率为73.02%、现金短债比为 1.19。 融资渠道顺畅，持续降低融资成本。公司融资渠道顺畅，第三季度内发行公司债 33 亿元、中期票据 5 亿元，平均融资成本仅 3.02%。其中，公司 8 月发行的 3 年期中期票据票面利率均仅为 2.75%，再创公司发行同类产品的历史最低利率。截至三季度末，公司有息负债规模为 3639 亿元，上半年末综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14个基点。  投资建议 公司股东背景深厚，管理积极作为，今年拿地力度同比提升，拿地能级显著提高，维持“推荐”评级。考虑到行业销售下行及对公司的影响，我们调整公司盈利预测为 2022-2024 年营业收入 3134.36 亿元、3390.51 亿元、3605.74 亿元，归母净利润 285.95 亿元、298.15 亿元、306.44 亿元，EPS 2.39 元、2.49 元、2.56 元，对应 PE 为 6.42 倍、6.15倍、5.99 倍。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 2.29 2.39 2.49 2.56 净利润增长率 -5.39% 4.41% 4.26% 2.78% 市盈率（倍） 6.70 6.42 6.15 5.99 EV/EBITDA(倍) 7.28 5.82 5.10 4.60 EV/销售收入(倍) 1.23 1.03 0.90 0.81 PE/G（倍） — 1.46 1.44 2.15 市净率（倍） 0.94 0.82 0.72 0.64 数据来源：公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 10 月 28 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ..................................................................................................................