房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读：国内贷款增速持续高于新开工，行业资金面弱改善

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2022 年 10 月 24 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-9 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 9 月单月销售面积同比增速-16.2%，较 8 月负增长收窄 6.4 pct，季调环比为 4.8%，销售市场仍处于边际改善趋势中；往后看，据房管局数据，36城 10 月上半月（1-21 日）销售面积同比负增长较 9 月单月扩大 17pct 至-24%，市场热度或受短期疫情频发影响较 9 月份略有回落； 居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民购买能力或逐步恢复，将有助于销售市场回暖；购买意愿方面，货币活化指数边际改善，居民投资意愿或逐步恢复； ❑ 9 月单月竣工面积同比增速为-6.0%，较 8 月负增长扩大 3.5pct，季调环比为-14.3%，在“保交楼”问题关注度及重视度提高的背景下，前期由于疫情和现金流短期问题造成的竣工延期项目逐步回补，判断后续竣工增速有望小周期回升，但竣工大周期基本结束，产业链配置逻辑将难再由竣工交付逻辑驱动； 9 月单月投资金额同比增速为-12.1%，较 8 月负增长收窄 1.7pct，季调环比为-0.5%，投资短期及未来半年或仍受到土地成交价滞后计入拖累； 9 月单月新开工同比增速为-44.4%，较 8 月负增长收窄 1.3 pct，季调环比为-0.6%，新开工具备反弹基础，但短期受复工压制，中期受制于拿地约束； ❑ 9 月单月到位资金同比增速为-21.3%，较 8 月负增长收窄 0.5pct，季调环比为-2.4%，结构上融资类资金中国内贷款单月增速持续明显高于新开工，或透露“保交楼”进程的逐步落地，自筹资金上月反弹后有所回落； 9 月末房地产行业资金链指数趋势值回升至 122%（环比提升 2pct），房地产行业资金链指数略有回升，行业资金处于修复期； 9 月 70 城整体房价环比-0.3%，其中一线城市房价环比-0.1%，二线环比-0.2%，三线环比-0.4%，整体略有下滑，不同城市能级房价进一步分化； ❑ 投资建议：基于居民存款、二手房成交等多项领先指标，维持四季度基本面改善观点，并认为当前房地产债券市场已较充分反应资本市场的悲观情绪，判断在持续的政策作用之下，供应端融资环境或逐步出现边际改善，建议布局。 房地产债券角度关注：部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科 A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】【越秀地产】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城 A】等； 产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性；重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等。 生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 141 2.9 总市值（亿元） 16427 2.1 流通市值（亿元） 15708 2.4 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -8.4 -17.3 1.9 相对表现 -4.2 -11.0 26.0 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《二线城市新房成交改善，二手房成交整体继续回暖--样本城市周度高频数据全追踪》2022-10-23 2、《一手房成交走低，二手房改善明显——样本城市周度高频数据全追踪》2022-10-10 3、《百强销售额负增长连续四月收窄，结构上 TOP10 房企同比回升明显——22 年 9 月百强房企销售数据解读》2022-10-10 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -40-200204060Oct/21Feb/22Jun/22Sep/22(%)房地产沪深300国内贷款增速持续高于新开工，行业资金面弱改善 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 22 年 1-9 月全国房地产相关数据，1-9 月房地产销售面积 10.14 亿平，同比-22.2%，房地产销售金额 9.94 万亿元，同比-26.3%，销售均价 9799 元/平，同比-5.3%；新开工面积 9.48 亿平，同比-38.0%，竣工面积 4.09亿平，同比-19.9%，开发投资额 10.36 万亿元，同比-8.0%；到位资金 11.43 万亿元，同比-24.5%； 图 1：9 月单月销量及销售额负增长收窄，新开工、开发投资及到位资金负增长略有收窄，竣工面积负增长略有扩大 资料来源：统计局，Wind，招商证券 （2）统计局公布 22 年 9 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.28%，其中一线城市环比-0.10%，二线城市环比-0.20%，三四线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.39%，其中一线城市环比+0.00%，二线城市环比-0.30%，三四线城市环比-0.50%； （3）统计局公布 22 年 9 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.20%，同比-0.70%。 图 2：9 月 70 城各城市能级房价均呈下行 资料来源：统计局，Wind，招商证券 分 类环 比环 比 增 减同 比同 比 增 减 70城 新 房-0.28%0.01pct-2.30%-0.20pct一线新房-0.10%-0.20pct2.70%-0.10pct二线新房-0.20%0.00pct-1.20%-0.20pct三线新房-0.40%0.00pct-3.80%-0.10pct 70城 二 手 房-0.39%-0.04pct-3.52%-0.20pct一线二手房0.00%0.00pct1.20%0.40pct二线二手房-0.30%0.00pct-3.00%-0.20pct三线二手房-0.50%0.00pct-4.50%-0.30pct CPI： 租 赁 房 房 租-0.20%-0.20pct-0.70%-0.20pct 敬请阅读末页的重要说明 3 行业深度报告 图 3：销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数