房地产开发行业1-9月统计局数据点评：销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2022 年 10 月 24 日 房地产开发 1-9 月统计局数据点评: 销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温 投资：1-9 月投资同比降至-8.0%，9 月单月投资同比降幅缩窄至 12.1%。1-9 月份，全国房地产开发投资额为 103559 亿元，同比减少 8.0%，较前值降低 0.6pct；9 月单月投资额为 12750 亿元，环比增长 12.4%，同比减少12.1%。9 月份作为传统旺季，开发商在推盘和促销力度上有所提升，但是由于疫情反复和购房者信心不足，整体销售呈现弱复苏态势。“金九银十”成色不足，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标持续低迷，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至 12.7%。 拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-46.2%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-9 月累计土地成交价款为 5024 亿元，同比减少 46.2%，较前值降低 3.7pct；9 月当月值为 1205 亿元，环比增长33.7%，同比减少 55.4%，较前值降低 14.4pct。销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，9 月累计土地单价已达 7790 元/平，同比增长 14.4%。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至 38.0%，连续 14 个月为负。1-9 月份，全国累计新开工面积为 94767 万方，同比减少 38.0%，较前值降低 0.8pct；9 月单月新开工面积为 9705 万方，环比增长 7.9%，同比减少 44.4%，较前值提高 1.3pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 竣工：单月竣工面积同比下降 6.0%，累计竣工面积同比降幅缩窄至 19.9%。1-9 月份，全国累计竣工面积为 40879 万方，同比减少 19.9%，较前值提高1.3pct。在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积环比大幅增长，同比降幅明显缩窄。 销售：开发商抢抓窗口期加大推盘促销力度，9 月销售环比大幅增长，同比依然下降 16.2%，“金九不金”，市场整体呈现弱复苏态势。1-9 月份，全国商品房销售金额为 99380 亿元，同比减少 26.3%，较前值提高 1.6pct；9月单月商品房销售金额为 13510 亿元，环比增长 33.7%，同比减少 14.2%。9 月作为传统旺季，叠加前期放松政策效果的逐渐释放，开发商抢抓窗口期加大推盘和促销力度，带来 9 月销售的逐步回暖。同时由于去年的低基数原因，9 月销售同比降幅缩窄至 16.2%。但疫情反复和购房者信心尚未明显得到提振，使得“金九”成色不足，整体呈现弱复苏态势，随着 930 自上而下的政策组合拳放松，我们预计更多政策在途，四季度销售将呈现缓慢逐步放松的趋势。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄。9 月单月到位资金为 13481 亿元，环比增长 11.9%，同比减少 21.3%，较前值提高 0.5pct。房企各项资金来源除利用外资其余单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股 华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团，H 股 绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W42：新房销售同比-15.6%，环比-2.5%，全国多地下调房贷利率》2022-10-23 2、《房地产开发：9 月数据前瞻：销售弱复苏同比降幅缩窄，土拍市场供需两弱》2022-10-17 3、《房地产开发：2022W41：国庆后销售略显疲弱，信心尚显不足，继续看好政策放松空间》2022-10-16 -32%-16%0%16%32%2021-102022-022022-062022-10房地产开发沪深300仅供内部参考，请勿外传2022 年 10 月 24 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、新开工及拿地同比降幅持续扩大，预计四季度投资额跌幅扩大 ......................................................................... 4 二、9 月单月销售环比大幅增长，同比降幅缩窄，预计四季度呈弱复苏态势 ............................................................ 9 三、房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄 ........................................................................................................ 12 四、投资建议 ................................................................................................................................................... 14 风险提示 .......................................................................................................................................................... 14 图表目录 图表 1：累计房地产开发投资完成额及增速 .................