房地产开发行业2022W41：国庆后销售略显疲弱，信心尚显不足，继续看好政策放松空间

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 10 月 16 日 房地产开发 2022W41：国庆后销售略显疲弱，信心尚显不足，继续看好政策放松空间 本周新房销售略显疲弱，整体市场信心不足。本周样本城市新房成交面积同比-27.4%，样本城市二手房成交面积同比+63.6%。二手房成交同比出现大幅改善，主要由于 930 财政部、税务总局减免换购住房个人所得税，本周北京、成都二城二手房市场回暖，结构性导致样本城市同比数据大幅上行。但新房方面，本周量能明显低于 9 月最后两周的量能，整体看目前市场信心依然不足，本周央行发布第三季度城镇储户问卷调查报告，报告显示对于四季度房价，14.8%居民预期“上涨”，16.3%居民预期“下降”。这是自 2015 年一季度以来首次出现居民对未来房价预期下降的占比超过预期房价上涨的占比。 近期多地跟随央行政策下调首套房贷利率、公积金贷款利率。我们继续看好自上而下政策放松的空间。自 930 央行决定放松部分城市房贷利率下限限制、并下调首套个人住房公积金贷款利率，目前包括天津、石家庄、武汉等符合条件的多城下调了首套房贷利率，进入房贷利率“3 时代”；此外包括北京、杭州、南京等 27 城以及海南省全省下调公积金贷款利率。中央“自上而下”的房地产放松政策正在全国范围落地执行，但效果显现需要时间。本周新房销售维持弱复苏，市场整体信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好大会之后政策放松的空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后大盘 2.63 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 25 名。本周上涨个股共 92 支，较上周增长 92 支，下跌股数为 41 支。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 298.7 万平方米，环比提升 331.5%，同比下降 27.4%，（本周环比数据受上周国庆假期备案滞后等因素影响，若对比国庆前一周，本周下降 46.6%）。其中样本一线城市的新房成交面积为 65.5 万方，环比 264.5%，同比-7.0%；样本二线城市为 176.7 万方，环比 516.6%，同比-29.7% ；样本三线城市为 56.5 万方，环比 150.0%，同比-37.2%。从今年累计 41 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 12092.9 万方，同比下降-32.6%；一线城市为 2569.6 万方，同比-24.4%；二线城市为 6872.1 万方，同比-31.3%；三线城市为 2651.2 万方，同比-41.4%。 二手房：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 151.4 万方，环比增长 3867.7%，同比增长 63.6%（本周环比数据受上周国庆假期备案滞后等因素影响，若对比国庆前一周，本周增长 9.0%）。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 39.7 万方，环比 2604.1%；样本二线城市为 93.5 万方，环比59096.8%；样本三线城市为 18.2 万方，环比 732.2%。 信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据 wind 统计数据，本周（10.10-10.16）共发行房企信用债 12 只，环比增加 2 只（与国庆前一周对比，下同）；发行规模共计 128.7 亿元，环比增加 17.19 亿元，总偿还量 78.11亿元，环比减少 73.01 亿元，净融资额为 50.59 亿元，环比增加 90.2 亿元。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A 股 华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团，H 股 绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W40：国庆假期新房销售小幅复苏，信心恢复仍需政策加码》2022-10-09 2、《房地产开发：2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善》2022-10-04 3、《房地产开发：930 政策合集点评：政策力度加码形式突破，自上而下推动需求复苏》2022-10-03 内容目录 仅供内部参考，请勿外传 2022 年 10 月 16 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 1. 多地房贷利率开启“3 时代”，继续看好政策放松空间 ............................................................................................ 3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................ 3 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 7 4. 重点公司境内信用债情况 ..............................................................................