房地产经纪行业系列专题之五：存量时代，虽迟但到

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 19 页起的免责条款和声明 存量时代，虽迟但到 房地产经纪行业系列专题之五｜2022.10.14 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 当前我国存量房市场总体规模偏小，我们认为未来鼓励存量流转将成为全新的政策方向，预计 2022-2023 年二手房成交比例将分别提升至 32.2%和 32.8%。鼓励存量房交易长期将提升居民满意度；中期释放改善需求，推动存量房与新房市场相互促进发展；短期则是稳定房地产市场的重要手段。 ▍待发育的存量市场，被压制的换房需求。我国存量房市场总体规模偏小，2021年存量房仅占一二手房成交总额的 27.7%，且 2016 年以来占比出现下滑，仅少数高线城市二手房市场得到了充分发育。我们认为我国存量房市场长期被压制的主要原因包括：1）相较新房，二手房对产业链及地方政府收入影响显著较小，政策长期通过限售、认房又认贷等措施对二手房交易进行限制；2）过去重建设轻运营、重新区开发轻老城更新的规划发展观，造成存量房品质难以得到长期保障；3）交易成本不高但交易市场基础设施落后。 ▍鼓励存量流转将成为全新长期政策方向。长期，改善需求是房地产市场重要且真实可靠合理的需求，促进房屋流转，能提升居民在居住方面的满意度。中期而言，首次置业的无房户居民占比下降，改善需求占比增加，二手房和新房需求不是替代关系，是相互促进的关系。短期而言，销售是分阶段解决交付、信用、投资和拿地等问题的抓手，换房链条的通畅，有利于为稳住经济大盘贡献力量。 ▍多项地方及全国针对性政策推出，优化存量房市场基础设施，逆周期刺激改善置业。1）带押过户：免去二手房交易提前还贷及注销抵押登记环节，有效降低交易风险，节省交易成本，简化交易流程。2）连环单并发交易：针对同一时期出售现住房购买新住房的居民，在连环单交易流程下，原有住房网签后即可获得新购房资格，节省数周交易时间，提前锁定交易，支持改善性置业需求。3）房证同交和退出限售：两者结合大幅缩短存量房入市时间限制，增加存量房源，盘活存量资产。4）个人所得税退税：专门保护卖一买一需求，叠加明确的政策有效期限，预计将有效提升存量房屋流通率，释放居民换房需求。 ▍风险因素：局部疫情扰动影响新房及二手房交易。房地产销售复苏不及预期。部分企业的信用风险。政策效果不及预期的风险。 ▍存量时代虽迟但到。2022 年以来二手房市场表现持续显著好于新房市场，其中既有新房信用出险的原因，也有政策开始重视和鼓励二手销售的因素。我们预计2022 和 2023 年二手成交占比将提升至 32.2%和 32.8%，此后存量房销售占比将进一步提升。二手房交易活跃将持续利好贝壳，也有利于稳住新房市场，从而配合供给侧改革，推动新房开发商盈利能力的改善和市场份额的提升，开发商领域我们推荐保利发展、万科 A、华润置地、绿城中国等。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发 保利发展 17.68 2.29 2.29 2.63 3.09 7.7 7.7 6.7 5.7 买入 万科 A 16.80 1.94 2.10 2.26 2.54 8.7 8.0 7.4 6.6 买入 华润置地 30.35 3.73 4.14 4.53 4.93 7.4 6.6 6.1 5.6 买入 龙湖集团 18.60 3.57 3.83 4.29 4.85 4.7 4.4 3.9 3.5 买入 招商蛇口 16.59 1.34 0.94 0.97 1.02 12.4 17.6 17.2 16.2 增持 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产经纪行业系列专题之五｜2022.10.14 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 绿城中国 14.02 2.28 2.80 3.09 3.59 5.6 4.5 4.1 3.5 买入 服务 保利物业 39.00 1.53 2.03 2.71 3.67 23.1 17.4 13.0 9.6 买入 招商积余 14.98 0.48 0.66 0.86 1.12 31.0 22.6 17.4 13.4 买入 华润万象生活 28.95 0.76 1.00 1.35 1.72 34.7 26.1 19.4 15.3 买入 中海物业 6.67 0.30 0.42 0.59 0.81 20.2 15.9 11.3 8.2 买入 绿城服务 4.37 0.26 0.29 0.35 0.44 15.2 13.9 11.2 9.0 买入 贝壳 36.15 0.61 0.28 1.71 2.23 54.1 116.0 19.1 14.7 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 10 月 13 日收盘价，中海物业 EPS为港币 仅供内部参考，请勿外传 房地产经纪行业系列专题之五｜2022.10.14 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 待发育的存量市场，被压制的换房需求 ............................................................................ 5 存量房市场发育缓慢 ......................................................................................................... 5 存量市场被压制的时代背景和复杂原因 ............................................................................ 6 鼓励存量流转——全新长期政策方向确立 ....................................................................... 11 长期背景：提升居民的居住满意度 .................................................................................. 11 中期的看法转换：存量房和新房市场关系认知的变化 ..................................................... 11 短期为解决房地产市场的两类难题 .......................