房地产行业2022年9月企业销售数据点评：市场走向复苏，分化预计加剧

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 10 页起的免责条款和声明 市场走向复苏，分化预计加剧 房地产行业 2022 年 9 月企业销售数据点评｜2022.10.15 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 2022 年 9 月，我们跟踪的 13 家重点房企单月销售金额合计同比下降 1%，环比 8 月提升 11%，3 季度销售金额同比 2021 年同期下滑 14%，环比 2022 年 2季度收缩 2%，1-9 月累计销售金额同比 2021 年同期下滑 30%。债券收益率低于 10%的样本企业 3 季度拿地金额占销售比为 44%，其他企业拿地金额占销售比为 1%。失去拿地窗口、被迫压缩开工的企业，之前面对购房人对信用的质疑，未来则面对可售货值不足。具备融资能力的企业，则获得了区域位置更加的土地储备，可售资源将进一步放大。当然，不同企业之间的开发能力仍然有别，2023 年春天将是通过利润表观察开发能力的重要窗口。 ▍9 月市场继续延续弱复苏态势。从我们跟踪的 13 家重点房企 2022 年 9 月销售数据看，9 月单月销售金额合计 2887 亿，同比下降 1%，环比 8 月提升 11%，3 季度单季销售金额合计 8019 亿，同比 2021 年 3 季度下滑 14%，环比 2022年 2 季度下降 2%，1-9 月累计销售金额合计 22561 亿，同比 2021 年同期下滑30%，累计同比降幅边际小幅收窄（1-8 月累计销售金额同比下降 33%），市场缓慢复苏。 ▍融资差异带来拿地差异，企业围绕核心城市拿地。2021 年四季度以来，信用分化日益明显，缺乏融资性现金回流能力的公司，不得不用经营性现金来偿付金融负债，压缩拿地首当其冲，新开工调整往往紧随其后。当前代表性债券收益率偏高（高于 10%）的样本企业，三季度拿地金额占销售额比例为 1%，较上半年的4%进一步下降。而具备融资能力的样本企业则持续拿地，三季度拿地金额占销售额比例为 44%，较上半年 35%继续提升。由于土地市场竞争者少，企业集中在核心城市拿地，三季度高信用公司（当前代表性债券收益率低于 10%的企业）一线城市拿地比例占比达到 55%，上半年为 34%，2021 年 3 季度则仅为 22%。 ▍拿地和开工差异带来货值差异，预计销售深度分化。由于消费者担心交付问题，高信用公司的销售去化速度好于低信用公司。2022 年 9 月单月，高信用公司销售同比上升了 19%，而其他公司则同比下降了 31%，三季度高信用企业单季销售同比微降 1%，其他公司同比则下降 35%。展望未来，我们认为销售的分化还会继续加大，因为虽然竣工交付的不确定性在下降，但各大公司之间的可推货值将发生明显的分化，拿地和开工的分化已经传导到推货上。 ▍10 月销售复苏，尤其二手房市场表现亮眼。10 月 1 日至 13 日，我们跟踪的 42个样本城市新房网签总计 49591 套，同比下滑 29.0%，14 个样本城市二手房网签总计 16030 套，同比大幅增长 67.3%。对比国庆假期，近一周新房及二手房表现均有所改善，其中二手房市场交易活跃度大幅提升，930 政策效果初显（10月 1 日至 7 日，样本城市新房、二手房网签同比分别下降 42.1%和上升 17.5%）。截止 10 月 13 日，样本城市 2022 年新房及二手房累计网签套数同比分别下降29.9%和 14.4%。我们认为，二手房市场的复苏和促进流转的政策明显相关。 ▍风险因素：商品房销售去化速度不及预期的风险。部分企业的信用风险问题。 ▍弱复苏之下的供给侧改革，继续看好融资通畅拿地积极的公司。我们认为，行业出现的供给侧改革力度前所未有，但核心城市房价仍然稳定，政策环境友好，融资渠道通畅的企业盈利能力提高，市场份额上升。现阶段，拿地销售比仍然是最重要的指标。到 2023 年一季度，我们相信开发能力差异带来的业绩兑现差异，会是另一个重要的选股标准。我们推荐保利发展、万科 A、华润置地、绿城中国、越秀地产、滨江集团、华发股份、招商蛇口等。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业 2022 年 9 月企业销售数据点评｜2022.10.15 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称 收 盘 价（ 交 易币种） EPS（元） PE 评级 21A 22E 23E 24E 21A 22E 23E 24E 开发 保利发展 17.68 2.29 2.29 2.63 3.09 7.7 7.7 6.7 5.7 买入 万科 A 16.80 1.94 2.10 2.26 2.54 8.7 8.0 7.4 6.6 买入 华润置地 30.35 3.73 4.14 4.53 4.93 7.4 6.6 6.1 5.6 买入 龙湖集团 18.60 3.57 3.83 4.29 4.85 4.7 4.4 3.9 3.5 买入 招商蛇口 16.59 1.34 0.94 0.97 1.02 12.4 17.6 17.2 16.2 增持 绿城中国 14.02 2.28 2.80 3.09 3.59 5.6 4.5 4.1 3.5 买入 服务 保利物业 39.00 1.53 2.03 2.71 3.67 23.1 17.4 13.0 9.6 买入 招商积余 14.98 0.48 0.66 0.86 1.12 31.0 22.6 17.4 13.4 买入 华润万象生活 28.95 0.76 1.00 1.35 1.72 34.7 26.1 19.4 15.3 买入 中海物业 6.67 0.30 0.42 0.59 0.81 20.2 15.9 11.3 8.2 买入 绿城服务 4.37 0.26 0.29 0.35 0.44 15.2 13.9 11.2 9.0 买入 贝壳 36.15 0.61 0.28 1.71 2.23 54.1 116.0 19.1 14.7 买入 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2022 年 10 月 13 日收盘价，中海物业 EPS为港币 仅供内部参考，请勿外传 房地产行业 2022 年 9 月企业销售数据点评｜2022.10.15 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 表 1：样本企业 2022 年 9 月销售情况 9 月 1-9 月 企业 销售金额 YoY MoM 销售面积 YoY MoM 销售金额 YoY 销售面积 YoY 保利发展 384 7% 0%