房地产行业动态点评：销售降幅收窄，央国企单月同比转正

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 销售降幅收窄，央国企单月同比转正 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 15.83 买入 万科 A 000002 CH 22.20 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 华发股份 600325 CH 12.56 买入 建发股份 600153 CH 16.26 买入 招商蛇口 001979 CH 17.64 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 旭辉控股集团 884 HK 3.15 买入 碧桂园 2007 HK 3.67 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 碧桂园服务 6098 HK 30.65 买入 旭辉永升服务 1995 HK 10.75 买入 招商积余 001914 CH 21.45 买入 新大正 002968 CH 32.00 买入 华联控股 000036 CH 4.76 增持 鲁商发展 600223 CH 12.27 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 10 月 09 日│中国内地 动态点评 继续聚焦央国企和部分头部民企，关注未来政策空间 百强销售环比有所修复，但民企依然在底部徘徊。9 月 23 日银保监会表示国开行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款；9 月 30 日，浙江省首个房地产纾困基金的第一个纾困项目正式落地，稳定市场的优先级再度明确，我们期待政策组合拳的托底效应和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、华发股份、滨江集团、建发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 百强销售额同比降幅收窄，头部房企收窄幅度最显著 亿翰数据显示，2022 年 9 月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比增长 2.0%，同比下降 30.7%，同比降幅较 8 月收窄 3.5 pct；1-9 月累计销售金额同比下降 43.5%，降幅较 1-8 月收窄 1.3pct。百强房企单月销售金额中 52 家环比增长，较 8 月增加 4 家，22 家同比增长，较 8 月减少 2 家。2022 年 9 月 TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比增长-13.1%、-12.7%、-23.1%、-41.3%、-52.2%、-48.5%，增速较 2022 年 8 月分别+14.1、+7.9、+2.8、+5.6、-5.3、+1.1pct。 央国企单月销售额同比由降转增，份额快速提升 前 9 月央国企和民企销售额同比增速分别为-26%和-53%，环比 1-8 月，央国企提升 6pct，民企持平。其中 9 月同比增速分别为+11%和-52%，环比 8月，央国企提升 27pct，民企持平，央国企同比增速由降转增，民企的低迷态势尚未扭转。TOP50 中单月同比增速实现增长的房企有 13 家，分别为：越秀地产、仁恒置地、电建地产、保利置业、招商蛇口、华发股份、华润置地、卓越集团、中海地产、金辉集团、保利发展、金地集团、中交地产，累计销售额同比增长的房企有 2 家，分别为：仁恒置地、越秀地产。累计降幅收窄至 15%以内的有 2 家，为华发股份（-10.8%）、华润置地（-12.2%）。 销售仍在筑底，政策组合拳全面开启 9 月 60 城新房销售面积同比-24%（8 月-30%），主流城市 9 月依然维持 8月的相对低位。政策角度，中央再次精准调控，9 月 29 日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，进一步赋予房贷利率下行弹性，30日，组合拳加码，财政部发文提出“换购住房个税退还”，央行下调首套公积金贷款利率 15bp。同时，因城施策依然在持续推进，据我们不完全统计，三季度以来各地地产放松政策已达 189 次，9 月地方放松政策逾 70 次，限购以及购房杠杆层面的松动还在进一步蔓延。我们认为在用好政策工具箱的指引下，放松政策再度加码的空间仍值得期待。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (23)(11)11224Oct-21Feb-22Jun-22Sep-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 重点推荐标的 金地集团（600383 CH，买入，目标价 15.83 元） 8 月 26 日公司公告，公司发布中报，期内公司实现营收 281.1 亿元，同比-18.0%；实现归母净利润19.7亿元，同比+7.7%；EPS0.44元。我们维持2022-2024年EPS为2.11/2.21/2.34元的预测，可比公司 2022 年 Wind 一致预期 PE 为 6.44，财务稳定、高股息率凸显配置价值，管理层持续购买债券彰显信心，给予公司 2022 年 7.5 倍 PE；目标价 15.83 元；维持“买入”评级。(最新报告日期：2022 年 8 月 28 日） 风险提示：行业销售下滑风险；股东减持风险。 万科 A（000002 CH，买入，目标价 22.20 元） 8 月 30 日公司发布中报，2022H1 实现营收人民币 2069 亿元，同比+23.8%；归母净利 122.2亿元，同比+10.6%；EPS1.05 元。我们维持 2022/2023/2024 年归母净利为 259/296/332亿元的预测，参考可比公司 2022 年 PE 均值 7.6x（Wind 一致预期），稳健的财务强化公司龙头地位，7 月万物云分拆上市已获批文，REITs 政策推进同样加快多元化价值重估，我们予以 2022 年 10xPE，予以目标价 22.20 元。（最新报告日期：2022 年 8 月 31 日） 风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。