对近期房地产行业政策的点评：政策利好频发，促需求进入实质性阶段

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 9 月 30 日 行业研究 政策利好频发，促需求进入实质性阶段 ——对近期房地产行业政策的点评 房地产（地产开发） 事件：9 月 29 日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9 月 30 日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。 点评：差别化住房信贷及个税政策精准调控，实质性降低居民购房成本，利于进一步推动合理刚性购房需求的释放 1）我们在前期报告提出：银保监会发声利于持续完善房地产金融管理长效机制，稳定市场预期，预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实将加速。详见 2022 年 9 月 24 日发布的《房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评》。 2）9 月 29 日，央行、银保监会通知，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。9 月 30 日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 3）年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，尤其二季度后房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。具体来看，今年 5 年期以上 LPR已下调 3 次，累计下调 35bp；截至 9 月 20 日，5 年期 LPR 报价为 4.3%，全国首套房按揭利率下限 4.10%，全国二套房按揭利率下限 4.90%。根据中指数据监测，当前已有 80 多城房贷利率降至下限水平。此次差别化住房信贷调控政策针对销售压力较大的特定城市，因城施策下降低居民购房成本；同时个税退税优惠政策利于进一步推动合理购房需求的释放，在年末加速推盘叠加行业顺利渡过偿债高峰后或有望迎来商品房单月销售同比转正。此外，考虑到当前高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，预期后续差别化调控政策在限定要求上仍有一定放松及传导的空间。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3 月 5 日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4 月 29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7 月 28 日政治局会议定调“保交楼”；8 月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220925 百城土地成交降幅持续收窄，地产金融泡沫化势头实质性扭转——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 8 月） 20220924 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评 20220916 居民杠杆扩张乏力，公募 REITs 加速扩容——光大证券房地产行业流动性及公募REITs 跟踪报告（2022 年 8 月） 20220901 8 月百强房企销售业绩环比企稳，区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022 年 8 月） 20220821 多部门联合支持已售逾期住宅项目交付，切实维护购房人合法权益——对近期房地产“保交楼”政策的点评 要点 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图 1：贷款市场报价利率(LPR):5 年（%） 资料来源：Wind，光大证券研究所。数据统计截至 2022-09。 图 2：103 个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数 资料来源：贝壳研究院，光大证券研究所。数据统计截至 2022-09。 仅供内部参考，请勿外传 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上 增持 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%； 中性 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%； 减持 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至 15%； 卖出 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A 股主板基准为沪深 300 指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对