房地产行业研究：调整部分城市首套房贷利率下限，意味着什么？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 调整部分城市首套房贷利率下限，意味着什么？ 报告要点 [Table_Summary] 2022 年 9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限。政策本质是对房地产需求端的定向和结构化降息，部分弱二线和广大三四线城市的首套住房需求获阶段性支撑，与直接下调 LPR 或加点相比，此次调整更具针对性，对于逆转全局预期而言可能效果相对有限；当前政策工具箱仍有较大空间，预计“托需求”政策仍将边际加速。总量需求仍维持底部震荡，城市分化持续演绎，有效供给相对不足，都指向持续的阿尔法逻辑，波动向上的大趋势远未结束，继续持有“剩者为王”组合，首选有效率的国企与有信用的民企。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 袁佳楠 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SAC：S0490520070001 SAC：S0490520120002 仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 调整部分城市首套房贷利率下限，意味着什么？ 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 2022 年 9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 事件评论 ⚫ 政策本质是对房地产需求端的定向和结构化降息，部分弱二线和广大三四线城市的首套住房需求有望获得阶段性支撑。《通知》明确：对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据国家统计局数据，70 个大中城市样本有 23 个符合要求，包含天津、武汉等 8 个二线城市，以及包头、温州等 15 个三四线城市；70 个大中城市以外的城市基本为三四线城市，从近期销售量价表现来看，可能大多数样本外三四线城市都符合条件，政策辐射范围并不窄。 ⚫ 与直接下调五年期以上 LPR 或加点等“普惠式”降息相比，此次调整更具“针对性”，对于逆转全局预期而言可能效果相对有限，但并未明确规定下降幅度，部分城市房贷利率下限可以有更大的突破。在房价形成稳定上涨预期之前，降息对住房购买力的拉动，主要体现为月供支出的下降，显然效果会相对有限。根据贝壳研究院数据，2022 年 9 月绝大多数城市首套房贷利率已降至此前的政策框架底限水平（4.10%），若符合条件的城市较基准利率可打九折，即首套房贷利率从 4.10%降至 3.87%，在房屋总价 100 万元、首付比例 20%、贷款 30 年的情形下，月供减少约 106 元，月供下降幅度并不算大。但此次阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限的政策并未明确规定下调幅度，部分城市理论上可以有更大的突破，可能与住房公积金贷款利率（五年期以上，3.25%）的差距会进一步收敛。 ⚫ 利率/首付/限购/税费等需求端传统政策工具仍未用足，预计“托需求”政策仍将边际加速，最终可能接近 2014 年周期的政策力度。年初以来多个城市陆续对需求端政策进行调整优化，但整体调整力度和速度相对较为克制，政策工具箱仍有较大空间，房贷利率下限调整可能并不止步于此，包括支持改善背景下的二套房贷利率，而更多高能级城市在首付比例、限购和限售等环节的调整可能也将继续落地。预计“托需求”政策仍将边际加速，最终可能接近 2014 年周期的政策力度，但值得注意的是，部分城市的政策调整被叫停，短期来看政策调整存在“边界”，中期来看政策边界则是动态的，最终将取决于政策效果。 ⚫ 在自上而下的成体系政策组合拳和核心资产价格稳定上涨预期形成之前，因城施策式宽松都是对下行周期的抵抗而非逆转，结构逻辑仍强于贝塔逻辑。总量需求仍维持底部震荡，城市分化持续演绎，有效供给相对不足，都指向持续的阿尔法逻辑（信用和效率是核心线索），波动向上的大趋势远未结束，继续持有“剩者为王”组合。当前时点首选有效率的国企与有信用的民企，建议关注保利发展、招商蛇口、滨江集团等；跟随政策信号关注有增信加持的民营房企，待市场风险偏好下沉后可能将体现更大弹性；基本面信号确认之后关注具备核心资产的“脱险类”房企。此外，优质物业股也进入战略配置窗口期。 风险提示 1、需求改善进展和政策加码节奏有不确定性； 2、民营房企信用修复进展低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) [Table_Chart] 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report] •《需求维持底部区间，政策力度仍需加码——2022 年 1-8 月统计局房地产数据点评》2022-09-18 •《政策利好频传，估值修复延续》2022-08-22 •《需求改善略波折，供给依旧承压，政策仍需加码——2022 年 1-7 月统计局房地产数据点评》2022-08-16 -22%-11%1%13%2021/92022/12022/52022/9房地产沪深300指数2022-09-30仅供内部参考，请勿外传 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 5 行业研究 | 点评报告 表 1：符合阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限条件的城市（70 城样本） 资料来源：国家统计局，中国人民银行，长江证券研究所 城市省份级别能级6月环比7月环比8月环比6月同比7月同比8月同比1天津天津直辖市2-0.2%-0.6%-0.4%-2.4%-3.5%-4.2%2武汉湖北省会城市2-0.4%-0.2%-1.3%-2.9%-3.7%-5.3%3石家庄河北省会城市2-0.2%-0.3%-0.5%-3.1%-3.6%-3.7%4哈尔滨黑龙江省会城市2-0.6%-0.2%-0.5%-6.8%-7.0%-7.2%5贵阳贵州省会城市2-0.2%-0.3%-0.1%-1.3%-2.1%-2.2%6昆明云南省会城市2-0.2%-0.5%-0.4%-2.9%-2.8%-2.8%7兰州甘肃省会城市2-0.5%-0.6%-1.0%-3.3%-4.2%-5.0%8大连辽宁非省会城市2-0.3%-0.1%-0.2%-1.5%-2.2%-3.0%9秦皇岛河北非省会城市3-1.0%-0.6%-0.5%-6.0%-6.4%-6.4%10包头内蒙古非省会城市3-0.4%-0.1%-0.6%-3.7%-4.0%-4.7%11温州浙江非省会城市3-0.6%-0.7%-0.4%-1.3%-2.5%-3.1%12安庆安徽非省会城市3-0.4%-1.0%-0.4%-2.7%-3.6%-4.0%13泉州福建非省会城市3-0.6%-0.5%-1.0%-1.9%-3.0%-4.2%14济宁山东非省会城市3-0.4%-0.3%-0.8%-1.4%