房地产行业：首次利率不设下限，全国性政策意义重大

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 11 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 首次利率不设下限，全国性政策意义重大 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 央行、银保监会宣布符合条件的城市可不设首套利率下限。9 月 29 日，央行、银保监会发布通知，计划在 2022 年底之前，放宽对 22 年 6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。二套房维持当前规定。当前执行的标准为 5 月 15 日首套房贷款利率为 5 年期LPR-20bp，二套房贷款利率为 LPR+60bp，根据最新 LPR 基准利率（4.3%），执行下限分别为 4.1%和 4.9%。截止至 9 月份全国 100 城市在执行利率口径为首套 4.15%，二套 4.91%，本次政策将极大的放开房价下跌城市的利率空间。 ⚫ 本次政策最大影响全国约 50%的市场。根据政策要求，本次利率调节针对价格同环比连续 3 个月下跌的城市，按照统计局 70 城市口径计算，有 23 个城市满足要求，70 大中城市商品房销售金额 10 万亿，满足要求市场为 2 万亿。70 大中城市以外市场规模约为 7 万亿，多为三四线城市，因此本次政策最大影响全国约 50%的市场。此外，根据中国房协二手房价数据，除 70 大中城市之外的市场中，约有一半城市二手房价 6-8 月连续同比下跌，所占商品房市场规模约为 3.5 万亿。 ⚫ 此次政策力度高于历史同期，信贷政策对于销售企稳具备重要意义。本次调节的意义非常重大，在因城施策的大环境下，利率下限作为少数掌握在中央政府手中的调节工具，对提振全国市场信心，具备较强的信号意义。部分城市可以选择“取消”利率下降，其力度甚至高于08、14 年的“基准利率 0.7x“的水平”。历史周期中，信贷政策对于销售企稳具备重要意义，08 年 10 月首套利率下限由基准利率 0.85x 下调至基准利率 0.70x，2 个月后全国销售转正（08 年 3 季度单季度降幅为 31%），14 年 9 月首套利率下限由 0.95x 下调至 0.70x，重点城市成交面积在 Q4 转正，全国数据降幅也大幅收窄。 ⚫ 投资建议。虽然是阶段性、针对部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。中央层面的直接表述，放宽“因城施策”的政策下限，也有助于各地方政府更好的执行“促进房地产市场平稳健康发展”所需要的后续政策落地，以及帮助居民恢复购房信心。坚定看好地产板块整体投资机会，建议提高“强信用+宽布局”配置比例。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期，包括政策改善力度不及预期，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-09-30 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 22 年第 38 周周报:多因素推动单周成交回升，按揭利率再近下限 2022-09-25 房地产行业 8 月行业月报:“四限”持续改善，“保交付”效果初显 2022-09-20 房地产行业 22 年 8 月公司月报:融投资分化加剧，大布局企业改善可期 2022-09-20 -22%-15%-8%-1%6%13%09/2111/2101/2203/2205/2207/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 11 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 17.15 2022/09/02 买入 28.41 2.24 2.50 7.67 6.87 4.80 5.00 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 17.28 2022/09/02 买入 25.73 2.38 2.58 7.25 6.69 7.70 7.70 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.76 2022/09/01 买入 17.85 1.23 1.29 12.77 12.19 7.40 7.20 7.6% 7.4% 新城控股 601155.SH 人民币 17.10 2022/09/06 买入 29.16 3.54 3.26 4.82 5.25 4.90 4.80 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 10.92 2022/08/29 买入 18.35 2.29 2.42 4.76 4.52 9.10 8.80 14.1% 13.0% 建发股份 600153.SH 人民币 13.64 2022/08/28 买入 16.19 2.14 2.59 6.36 5.27 3.60 3.30 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 9.86 2022/08/31 买入 11.89 1.59 1.67 6.22 5.90 13.50 10.70 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.45 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 8.29 7.39 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.76 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.08 10.70 7.00 6.40 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.03 2022/04/14 买入 10.39 0.56 0.57 8.92 8.80 26.25 26.55 4.3% 4.2% 招商积余 001914.SZ 人民币 15.75 2022/08/28 买入 2