房地产行业最新观点及1_8月数据深度解读：国内贷款和新开工背离或透露“保交楼”落地进程

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2022 年 09 月 18 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-8 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 8 月单月销售面积同比增速-22.6%（较 7 月负增长收窄 6.3 pct），销售市场仍处于改善趋势中，但缺乏亮点； 往后看，9 月份上半月高频数据显示销量同比负增长略有扩大，市场热度受短期疫情影响或较 8 月份略有回落，全年看，在政策落地效果逐步释放以及更强政策落地预期下（支持改善性需求等），10 月左右销量同比有望达正负零左右，全年销量或为两位数负增长； ❑ 8 月单月投资金额同比增速为-13.8%（较 7 月负增长扩大 1.5 pct），短期及未来半年或仍受到土地成交价滞后计入影响； 8 月单月新开工面积同比增速为-45.7%（较 7 月负增长扩大 0.3 pct），当前企业已获取未开工库存趋紧，新开工面积增速逐步趋同于拿地面积，往后看，新开工具备反弹基础，但短期受到复工压制，中期受制于拿地约束； 8 月单月竣工面积同比增速为-2.5%（较 7 月负增长收窄 33.5pct），在“保交楼”问题关注度及重视度提高的背景下，前期由于疫情和现金流短期问题造成的竣工延期项目出现集中回补，判断后续竣工增速有望小周期回升； ❑ 8 月单月到位资金同比增速为-21.7%（较 7 月负增长收窄 4.1pct），结构上融资类资金中国内贷款明显回升，与新开工增速背离或透露“保交楼”进程的逐步落地，经测算，用当月新开工面积同比增速预估实际开发贷同比增速，估算出当月实际开发贷金额约 800 亿元，与当月统计局披露国内贷款（1250 亿元）差值约为 400 亿元，该部分差值贷款额或为实际已落地到项目的“保交楼”贷款规模；另外，融资类资金中自筹资金同比有所回升，“中债增信”等融资支持或有所贡献；销售类到位资金（个人按揭、定金及预付款）与销售数据走势相符，趋势回升； 目前货币活化指数略有回升，行业资金面处于修复期；不同城市能级房价进一步分化，一线城市同比上涨，二线及三四线同比下跌； ❑ 投资建议：建议提前于 10 月份左右的基本面观察期布局相关标的，如果10 月份左右基本面难以改善的情景出现，那再去进一步博弈政策放松而布局可能并不合适，届时市场更可能出现系统性风险担忧； 房地产债券角度关注：部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】【保利发展】【万科 A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】【越秀地产】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城 A】等； 产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性； 生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的长赛道布局。 ❑ 风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 141 2.9 总市值（亿元） 17830 2.3 流通市值（亿元） 17065 2.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 5.3 21.1 6.8 相对表现 11.2 26.4 25.0 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《风格切换体现市场关注度，基本面改善决定后续绝对收益——房地产板块最新观点》2022-09-12 2、《宏观背景或有利于风格切换同时基本面改善观察期临近——房地产板块最新观点》2022-09-04 3、《百强销售额负增长连续三月收窄，单月同比转正房企数持续增加——22 年 8 月百强房企销售数据解读》2022-09-04 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 路畅 S1090521010001 luchang1@cmschina.com.cn -40-2002040Sep/21Jan/22May/22Aug/22(%)房地产沪深300国内贷款和新开工背离或透露“保交楼”落地进程 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 22 年 1-8 月全国房地产相关数据，1-8 月房地产销售面积 8.79 亿平，同比-23.0%，房地产销售金额 8.59 万亿元，同比-27.9%，销售均价 9770 元/平，同比-6.3%；新开工面积 8.51 亿平，同比-37.2%，竣工面积 3.69亿平，同比-21.1%，开发投资额 9.08 万亿元，同比-7.4%；到位资金 10.08 万亿元，同比-25.0%； 图 1：8 月销售面积、销售金额、竣工面积及到位资金单月同比负增长收窄，新开工面积、开发投资负增长扩大 资料来源：统计局，Wind，招商证券 （2）统计局公布 22 年 8 月份 70 城大中城市房价指数，70 城新房房价环比-0.29%，其中一线城市环比+0.10%，二线城市环比-0.20%，三四线城市环比-0.40%；二手房房价环比-0.35%，其中一线城市环比+0.00%，二线城市环比-0.30%，三四线城市环比-0.50%； （3）统计局公布 8 月全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比+0.00%，同比-0.5%。 图 2：8 月 70 城整体房价下行，结构上进一步分化 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日 期指 标累 计 数 值单 月 数 值单 月 季 调环 比M8商品房销售面积（万方）87890-23.0% (0.1pct)9712-22.6% (6.3pct)4.9% (0.4%)1.0%M8商品房销售金额（亿元）85870-27.9% (0.9pct)10107-19.9% (8.3pct)4.3% (-0.6%)2.2%M8商品房销售均价（元/平）9770-6.3% (1.2pct)104073.5% (2.5pct)-0.6% (-1.1%)1.1%M8商品房新开工面积（万方）85062-37.2% ( -1.2pct)8995-45.7% (-0.3pct)-6.7% (-7.3%)-3.7%M8商品房竣工面积（万方）36861-21.1% (2.2pct)4833-2.5% (33.5pct)42.5% (-9.3%)45.3%M8商品房开发投资（亿元）90809-7.4%