房地产开发行业1_8月统计局数据点评：销售小幅复苏竣工环比大增，新开工及拿地疲弱导致下半年投资承压

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2022 年 09 月 16 日 房地产开发 1-8 月统计局数据点评: 销售小幅复苏竣工环比大增，新开工及拿地疲弱导致下半年投资承压 投资： 1-8 月投资同比降至-7.4%，8 月单月投资同比降幅扩大至 13.8%。1-8 月份，全国房地产开发投资额为 90809 亿元，同比减少 7.4%，较前值降低 1.0pct；8 月单月投资额为 11347 亿元，环比增长 1.8%，同比减少 13.8%。分业态看， 6 月房企冲量节点之后，7-8 月整体推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售呈现疲弱态势。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至 12.7%。 拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-41.0%；受城市结构因素影响，土地价格延续增长态势。1-8 月累计土地成交价款为 3819 亿元，同比减少 42.5%，较前值提高 0.5pct；8 月当月值为 901 亿元，环比增长2.9%，同比减少 41.0%，较前值降低 7.6pct。销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，8 月累计土地单价已达 7072 元/平，同比增长 14.2%。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至 37.2%，连续 13 个月为负。1-8 月份，全国累计新开工面积为 85062 万方，同比减少 37.2%，较前值降低 1.2pct；8 月单月新开工面积为 8995 万方，环比减少 6.7%，同比减少 45.7%，较前值降低 0.3pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，同时部分房企依然面临较强的现金流危机，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 竣工：单月竣工面积环比大幅增长 42.5%，累计竣工面积同比降幅缩窄至21.1%。1-8 月份，全国累计竣工面积为 36861 万方，同比减少 21.1%，较前值提高 2.2pct。在中央和各地方政府不断强调“保交楼，稳民生”的背景下，多方主体共同努力下保交楼工作已初显成效，竣工面积环比大幅增长，同比降幅明显缩窄。 销售：保交楼及地方“四限”政策放松提振购房信心，8 月销售环比小幅增长，整体呈现弱复苏态势。1-8 月份，全国商品房销售金额为 85870 亿元，同比减少 27.9%，较前值提高 0.9pct；8 月单月商品房销售金额为 10107 亿元，环比增长 4.3%，同比减少 19.9%。7-8 月为房企传统淡季，叠加疫情反复、高温天气等因素影响，绝对量能上较 6 月有明显下滑。但 8 月随着保交楼工作的持续推进以及南京、苏州为首的多个城市放松限贷限购政策，提振购房者信心，全国销售呈现出若复苏态势，环比小幅增长。随着 9 月开始的传统旺季以及放松政策效果的逐渐释放，预计房企将会加大推盘和促销力度，带来销售的逐步回暖。同时由于去年的低基数原因，我们预计 9 月开始销售同比降幅将明显缩窄。 资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄。8 月单月到位资金为 12047 亿元，环比增长 1.0%，同比减少 21.7%，较前值提高 4.1pct。房企各项资金来源单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。 投资建议：本轮周期与 2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科 A、金地集团、建发股份；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：8 月数据前瞻：销售金额同比被动修复，单月同比-23.6%，土拍市场供需双弱》2022-09-14 2、《房地产开发：2022W36：受疫情影响新房销售面积同环比降幅扩大，“金九银十”或将成色不足》2022-09-12 3、《A 股房地产开发行业 2022 中报综述：营收业绩双双下滑，分化趋势愈发显著》2022-09-09 -32%-16%0%16%32%2021-092022-012022-052022-09房地产开发沪深3002022 年 09 月 16 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、新开工及拿地同比保持低位，预计下半年投资额跌幅扩大 ............................................................................... 4 二、单月销售环比小幅增长，同比降幅缩窄，预计 9 月开始将逐步回暖 .................................................................. 9 三、房企到位资金疲弱，同比跌幅小幅缩窄 ........................................................................................................ 11 四、投资建议 ................................................................................................................................................... 14 风险提示 .......................................................................................................................................................... 14 图表目录 图表