银行9月销售数据点评：地产销售数据见好，银行来到坚实底部

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 9 月销售数据点评： 地产销售数据见好，银行来到坚实底部 2022 年 09 月 26 日 事件：Wind 数据显示，9 月第三周（9.19-9.24）30 个大中城市商品房成交面积显著回升，部分一、二线城市二手房成交面积亦回升明显。  年初以来，地产销售的低迷，成为压制银行板块估值的重要因素之一。数据显示，2022 年 1-8 月，大部分时间地产销售数据弱于近年同期，6 月底特殊时点，多重因素影响下数据冲高而后快速回落。地产销售的低迷传导至按揭贷款需求的疲软，反映在年初以来的居民中长期贷款持续同比少增，且收敛趋势不明显。在按揭贷款走弱的同时，7 月“烂尾楼“事件逐渐发酵，加剧了市场对银行涉房资产质量的担忧，银行板块受此影响估值持续走低。  8 月以来，多地出台地产销售政策，涉及强二线城市，聚焦降低首付比例。2022 年以来，地产销售政策暖风频频，但整体看更多集中于非核心城市，政策刺激效果有限。7 月下旬，中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”，22Q2 货币政策报告也强调相同政策思路。 在此背景下，8 月以来，强二线城市地产销售政策明显升温，聚焦降低首付比例，且向房票等政策延伸。如南京、苏州对二套房首付比例进行下调，对无房有贷、有房无贷的居民家庭，首付比例从最低 50%下调至 30%，有房且贷款未结清的首付比例从最低 80%降至 60%；此外，南京主城区拟出台“房票”安置新政，并给予一定税收优惠和购房补贴。  如何看 8 月以来的地产销售政策力度？我们认为有望形成较好的住房需求刺激：一是从政策阶段看，已经从放宽户籍限制、取消限购限贷、降低房贷利率等切换到降低首付比例，且对于二套房也给予较大幅度政策松绑，预计对于刚性和改善型住房需求均有刺激作用； 二是政策发布主体向核心城市倾斜，与真实的住房需求更为匹配，且强二线城市以及高人口密度城市有向房票等政策延伸的趋势，有助于创造住房需求； 三是各地”保交楼“工作稳步推进，有助于提振购房者信心，与地产销售政策形成良好互动。以河南省为例，根据河南省住建委的信息发布，截至 9 月 17 日，河南省已有 694 个房地产停工烂尾项目逐步复工，其中 50 个曾经停工、烂尾的项目，已经竣工交付。  销售数据已强势回升，有望助力按揭贷款有序修复，利好银行资产质量。在8 月以来较大力度的地产销售政策刺激之下，叠加 9、10 月本身是销售旺季，我们观测到 9 月第三周以来地产成交面积的强势回升，已经超过了 2021 年同期，其中二线城市改善幅度最为显著，侧面反映出政策落地的有效性。 地产销售的回升，有望带动按揭贷款逐步修复并夯实按揭贷款资产质量。进一步来看，地产销售回暖向上游传递，有望减轻地产开发商的现金流压力，相当于间接呵护了对公房地产贷款的资产质量。  投资建议：地产销售回升，利好银行资产质量改善 年初以来地产销售低迷带来的居民按揭贷款疲软，是压制银行板块估值的重要因素之一。8 月以来，核心城市地产销售政策力度加大，叠加“保交楼“工作稳步推进，9 月地产销售数据已强势回升，有望带动按揭贷款逐渐修复，并呵护银行涉房贷款资产质量，或对已处于历史估值低位的银行板块有较好提振作用。继续看好银行板块，维持”推荐“评级。  风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 余金鑫 执业证书： S0100521120003 邮箱： yujinxin@mszq.com 研究助理 于博文 执业证书： S0100122020008 邮箱： yubowen@mszq.com 相关研究 1.多家银行下调存款利率点评：存款利率再降，哪些银行更为受益？-2022/09/15 2.2022 年 8 月金融数据点评：踩着与 Q2 相似的韵脚，9 月可期-2022/09/13 3.22H1 理财市场报告点评：规模环比回升，风险偏好下移-2022/08/21 4.银行“补资本”系列专题之二：四大行 TLAC 缺口多大？如何展望 TLAC 非资本债？-2022/08/09 5.22Q2 公募基金销售保有规模点评：保有量普遍回升，中收增速迎曙光-2022/07/29 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 表 1：2022 年 8 月以来各地方省市地产销售政策梳理 日期 省市 主要政策内容 9/22 绍兴市 用征收补偿款或房票购买自住房，将优先发放公积金贷款 9/19 郑州市 限购区内二手房贷款首付比例降至 40% 9/11 泰州市 首次、第二次公积金贷款首付调整为 20%、30% 9/10 杭州临安区 适当提升无房职工首套房公积金贷款额度；22.9.15-23.3.14，购置总价不超 300 万元的新建商品房给予总价 1.5%补贴 9/7 周口市 一套房已结清贷款的，二套住房首付按首套执行 9/6 云浮市 单职工购建首套房公积金贷款额度由 20 万提至 25 万 9/3 重庆市 第二套房公积金贷款首付比例由 40%降为 30%，多子女家庭降为 25%；个人公积金贷款额度从 40 万提高到 50 万，多子女家庭提至 60 万，夫妻参贷最高 120 万 8/29 福安市 二孩、三孩家庭双职工公积金贷款额度提至 80 万，单职工提至45 万；二次住房公积金首付由 50%降至 30% 8/24 常州市 自 22 年 9 月 1 日起，常州市二手房全面取消限售 8/23 定州市 二孩家庭公积金贷款上限提高 10 万，三孩家庭提高 20 万 8/17 南京市 出台“房票”安置住宅房屋征收政策，被征收人购买浦口区新建商品房，可用房票抵付购房款 8/12 济南市 二套房公积金贷款首付比例由 60%调整至 40% 8/12 南京市 苏州市 无房有贷、有房无贷，首付比例由 50%下调至 30%；有房且贷款未结清的，首付比例由 80%降至 60% 8/12 无锡市 一套房未结清贷款，二套房最低首付 50%；一套房已结清贷款，二套房最低首付 30% 8/10 湛江市 22 年 6 月 10 日起，首套房最低首付由 25%下调至 20% 8/9 廊坊市 取消户籍、社保（个税）等限制性购房资格条件。 8/9 海门市 首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30%。 8/5 北京市 选取 3 项目地试点，对将户口迁至试点项目地，且名下无房无贷的老年家庭，购买试点项目普通住房首付 35%、非普通住房首付40%;购买 140 平米以下住房，首套房首付 35%、二套房首付60%。子女可作为共同借款人 8/5 汕尾市 22 年 8 月 5 日起，首套房首付比例由 25%下调至 20% 8/3 金华市磐安县 鼓励金融机构实行首套房首付 20%，首套房利率降至相应期限LPR 减 20BP。 资料来源：各地方政府网站，财联社，民生证券研究院整理 注：以上并非全量政策，仅为有限信息来源下的政策筛选 行业点评/银行 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读