地产行业点评：“沪七条”促进需求释放，上海楼市政策底或已现

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 地产行业点评 “沪七条”促进需求释放，上海楼市政策底或已现 glmszqdatemark [Table_Author] 分析师：杜昊旻 分析师：方鹏 分析师：徐得尊 执业证书：S0590524070006 执业证书：S0590524100003 执业证书：S0590525110054 邮箱：hmdu@glms.com.cn 邮箱：fangpeng@glms.com.cn 邮箱：xudezun@glms.com.cn 事件 2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），以更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，《通知》涉及调减限购、优化公积金、完善房产税三大方面七条内容，又称“沪七条”。 调减住房限购政策，满足居民合理住房需求。 《通知》对上海的购房限制进行了调减，主要针对非沪籍家庭或成年单身人士，社保满 1 年（原为 3 年）可在外环内购买 1 套住房，在外环外购房不限套数；社保满 3 年（与沪籍购房待遇一致）可在外环内购买 2 套住房；持《上海市居住证》满 5 年及以上的，在全市范围内限购 1 套住房，无需社保。此次调整优化有利于上海吸纳非沪籍居民的刚需和改善性需求，提升外环内改善项目的热度，同时消化外环外存量。 优化住房公积金政策，发挥支持住房消费作用。 公积金最高贷款额提升，首套贷款额最高 324 万元（原为 216 万元），二套贷款额最高 270 万元；优化贷款套数认定（“认房不认贷”），无房或仅 1 套的本市缴存家庭，且当前已结清，可再次申请公积金贷款；多子女家庭公积金贷款支持政策的适用范围从首套拓展至二套。《通知》对公积金政策的优化，有助于提升居民购房意愿，降低购房压力，也是对中央经济工作会议提出“深化住房公积金制度改革”的积极响应。 完善住房房产税政策，支持置换改善需求释放。 《通知》规定对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税，即未成年子女已与父母等共同拥有住房的，子女成年后新购或置换住房后，该住房仍是子女家庭唯一住房的免征。房产税的完善，利于置换需求购房的负担降低，促进改善需求的释放，打通一二手房置换链条。 投资建议： “沪七条”政策的支持力度可观，预计将推动 3、4 月份楼市“小阳春”的表现良好，同时其他一线城市后续也有效仿的可能性，基本面数据或逐步企稳，地产板块行情预计有延续。推荐主打改善型项目的头部房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国金茂等；新政带动楼市成交活跃度提升，关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等；关注直接受益于新政的上海本土房企。 风险提示：政策效果不达预期，市场信心不及预期，行业环境变化超预期。 推荐 维持评级 相对走势 相关研究 1． 香港房地产系列报告（一）：潮起潮落港到城，三度涅槃两重生-2026/01/21 2． 地产行业点评：降准降息有一定空间，“止跌回稳”获持续支持-2026/01/16 3． 地产行业点评：中央定调地产积极，政策预期氛围浓厚-2026/01/12 4． 房地产行业 2026 年度投资策略：寒冬渐远，广积粮、筑高墙，奔向暖春-2025/12/26 5． 中央经济工作会议点评：“稳”字当头定调房地产，制度改革构建新模式-2025/12/12 -20%-3%13%30%2025/22025/82026/2房地产沪深3002026 年 02 月 25 日本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 行业事件点评/房地产 图1：上海房地产相关政策调整 20250825 调整 20260225 调整 商贷 首付比例 首套：15% 二套：主城区 25%/外围 20% 首套：15% 二套：主城区 25%/外围 20% 贷款利率 不再区分首套和二套房 不再区分首套和二套房 公积金贷款 首付比例 首套：20%； 二套：主城区 25%，外围 20% 首套：20%； 二套：主城区 25%，外围 20% 贷款利率 首套：5 年（含）以下 2.1%，5 年以上 2.6%； 二套：5 年（含）以下 2.525%，5 年以上 3.075% 首套：5 年（含）以下 2.1%，5 年以上 2.6%； 二套：5 年（含）以下 2.525%，5 年以上 3.075% 贷款额度 首套：家庭最高可贷 216 万元； 二套：家庭最高可贷 149.5 万元； 首套：家庭最高可贷 324 万元； 二套：家庭最高可贷 270 万元； 公积金提取&贷款条件 支持提取公积金支付首付； 支持公积金“又提又贷” 无房或仅 1 套的本市缴存家庭，且当前公积金贷款已结清，可再次申请公积金贷款 限购 沪籍限购 外环内： 家庭限 2（成年单身按照家庭执行） 多子女家庭限 3 外环外： 符合购房条件的不限套数 外环内： 家庭限 2（成年单身按照家庭执行） 多子女家庭限 3 外环外： 符合购房条件的不限套数 非沪籍限购 外环内： 家庭限 1（成年单身按照家庭执行） 多子女家庭限 2 外环外： 符合购房条件的不限套数 外环内： 3 年及以上社保限 2 1 年-3 年社保限 1 外环外： 1 年及以上社保不限套数 持《上海市居住证》五年及以上全市限 1 （不看社保） 社保/个税年限 持《上海市居住证》积分达标且社保满三年享受本地户籍购房待遇 非本地户籍社保要求 外环内 3 年 外环外 1 年 其他 增值税 满两年免征 满两年免征 契税 首套:140 平以下 1%,140 平以上 1.5%; 二套:140 平以下 1%,140 平以上 2%； 三套及以上：3% 首套:140 平以下 1%,140 平以上 1.5%; 二套:140 平以下 1%,140 平以上 2%； 三套及以上：3% 房产税 首套:持《上海市居住证》且满 3 年或积分达 120分免征 二套:人均 60 平方米的免税面积扣除 未成年时已与父母等共同拥有住房的， 成年后的家庭唯一住房免征。 其他情况不变 资料来源：上海房管局、财政部等政府官网，上海公积金公众号，财联社，国联民生证券研究所 注：标红加粗部分为 2026 年 2 月 25 日新政变化 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的利益。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A 股以沪深 300 指数为基准；