房地产行业2018年1~3月数据点评：投资增速扩大，百强市占率跃升

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/行业月报 2018年04月17日 房地产 增持（维持） 贾亚童 执业证书编号：S0570517090003 研究员 jiayatong@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 hanxiao012792@htsc.com 1《房地产: 一线供应放量，成交预期改善》2018.04 2《招商蛇口(001979,买入): Q1 大幅预增，持续兑现可期》2018.04 3《滨江集团(002244,增持): 杭州本土龙头，深耕实力雄厚》2018.04 资料来源：Wind 投资增速扩大，百强市占率跃升 2018 年 1-3 月房地产行业数据点评 开发投资增速攀升，销售金额增速放缓 2018Q1 全国房地产开发投资同比增长 10.4%，增速比 1-2 月提高 0.5 个百分点；商品房销售面积同比增长 3.6%，增速比 1-2 月回落 0.5 个百分点；商品房销售额增长 10.4%，增速回落 4.9 个百分点。我们预计开发投资年中冲高回落，统计口径差异和严格调控导致成交数据难以反映真实需求，TOP50 龙头效应预期强化。 土地投资滞后效应、施工基数扩大推高开发投资增速 我们认为开发投资超预期的主要原因在（1）土地投资的分期性使得 2017土地成交的高增长滞后体现在 2018 年初。（2）2018 年 1-2 月产业链上游价格上涨对下游的传导效应预期持续。（3）2017 下半年以来土地成交的放量预期带来施工基数的增长，2018 上半年推盘销售权重的加大带动新开工面积增速创 2017 下半年以来新高。 融资对投资的制约预期显现，开发投资预计年中冲高回落 我们认为开发投资在土地投资的滞后拉动和新开工基数扩大的叠加效应下，短期有继续冲高的可能。但是（1）房企联合拿地和并购拿地规模的扩大，以及重点城市的限价预期之下，中期地价继续上涨动力预计不足。（2）反应当期土地成交规模和金额的土地购置面积和土地成交价款累计同比增速放缓，难以对开发投资形成持续支撑。（3）行业信贷环境依然趋紧，融资对投资的制约预期显现。因此，我们预计 2018 开发投资预计总体呈现冲高回落的走势。 需求端去杠杆和卡网签预计拖累商品房成交表现 2018Q1 全国商品房销售面积和销售金额增速的剪刀差逐步收窄，我们认为成交增速的放缓既有需求层面短期透支、房贷利率上浮和信贷额度收紧的原因，也有供给层面卡预售证所导致的入市节奏放缓和供给不足。除此之外，我们认为基于控房价指数的需求下，成交占比较高的热点城市依然存在较为严格的卡网签和备案的现象，因此延缓了实际成交数据的确认，造成当前成交数据难以反映真实需求。 统计局和企业销售数据趋势背离，市占率攀升和统计口径差异或为主因 综合克而瑞公布的百强房企销售数据，我们计算出 2018Q1 百强房企权益销售金额的市占率由 2017 年的 46%大幅提升至 62%，其中 TOP50 提升15 pct 至 52%，行业集中度向 TOP50 的聚集效应依然明显。我们认为一方面 TOP50 相对优势的扩大使得其依然能够保持销售的高增长，另一方面房企签约销售口径和统计局备案口径的差异或造成销售数据的表面悲观，TOP50 市占率的快速提升伴随着调控对需求端和成交端的抑制。 风险提示：地方成交改善趋弱；房贷利率水平持续抬升；需求端去杠杆超预期。 (9)010192817/0417/0617/0817/1017/1218/02(%)房地产沪深300一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/行业月报 | 2018 年 04 月 17 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录 投资建议 ........................................................................................................................... 3 新开工大增，提升开发投资增速 ....................................................................................... 4 开发投资同比延续亮眼表现 ....................................................................................... 4 土地购置面积同比微增，成交价款大幅提升 ............................................................. 4 新开工面积同比大涨 .................................................................................................. 5 销售面积同比保持低增长，销售金额同比增速降低 .......................................................... 7 自筹资金、定金及预收款、按揭贷同比增速下滑，拖累到位资金增速 ............................. 9 行业研究/行业月报 | 2018 年 04 月 17 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 投资建议 土地投资滞后效应、施工基数扩大推高开发投资增速。统计局数据显示 2018 年 Q1 房地产开发投资累计同比增速较 1-2 月扩大 0.5 pct 至 10.4%，再创 2015Q2 以来新高。我们认为开发投资超预期的主要原因在（1）2017 全年土地成交价款累计同比增速高达 49.40%，土地投资的分期性使得购置费和相关费用滞后体现在 2018 年初。（2）2018 年1-2 月产业链上游价格上涨对下游的传导效应预期持续，单位施工面积的建筑工程、安装工程、设备购置费用维持高位。（3）2017 下半年以来土地成交的放量预期带来施工基数的增长，上半年推盘销售权重的加大带动 2018Q1 新开工面积增速较 1-2 月显著提升 6.8 pct 至 9.7%，创 2017 下半年以来新高。 融资对投资的制约预期显现，开发投资预计年中冲高回落。我们认为开发投资在土地投资的滞后拉动和新开工基数扩大的叠加效应下，短期有继续冲高的可能。但是我们认为（1）房企联合拿地和并购拿地规模的扩大，以及重点城市的限价预期之下，中期地价继续上涨动力预计不足。（2）反应当期土地成交规模和金额的土地购置面积和土地成交价款累计同比增速分别由 2017 全年的 15.8%和 49.4%收窄至 0.5%和 20.3%，难以对开发投资形成持续支撑。（3）行业信贷环境依然趋紧，2018Q1 房地产开发资金来源累计同比增长 3.1%，增速创 2016 以来新低，融资对投资的制约预期显现。2017 补库存力度较大、2018 销售增速放缓、当前预售证管