房地产行业3月报：新开工带动投资走强，流动性紧张未缓解

地产 | 证券研究报告 — 板块最新信息 2018 年 4 月 18 日 [Table_IndustryRank]强于大市 中银证券重点推荐股票池 公司名称 代码 收盘价 评级 (人民币) 保利地产 600048.CH 买入 13.15 华夏幸福 600340.CH 买入 28.41 招商蛇口 001979.CH 买入 21.44 华侨城 A 000069.CH 买入 7.83 金融街 000402.CH 买入 9.16 首开股份 600376.CH 买入 8.69 光大嘉宝 600622.CH 买入 11.61 世茂股份 600823.CH 买入 4.88 以 2018 年 4 月 17 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告 《房地产周刊》2018.4.17 《房地产周刊》2018.4.10 《房地产周刊》2018.3.26 《房地产周刊》2018.3.19 中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title]房地产 3 月报 新开工带动投资走强，流动性紧张未缓解 2018 年 1-2 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 2.9%和9.9%，销售面积和金额同比分别增长 4.1%和 15.3%，其中，2 月单月投资增速 9.9%创两年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购臵充足，房企补库存意愿较强；销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升 4.1%和15.3%，显著好于去年同期，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；由于季节性因素，新开工增速回落及土地购臵面积由正转负；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅回落，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期，而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科、保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。2018 年 1-3 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 9.7%和10.4%，销售面积和金额同比分别增长 3.6%和 10.4%，其中，3 月单月投资增速 9.9%创三年内新高，主要由于去年销售情况良好，土地购臵充足，房企补库存意愿较强，且一季度棚改力度不减，带动新开工显著走强；土地购臵费的上升对于投资额增长贡献提升，预计影响将延续。销售方面，单月销售面积和金额分别同比上升 3.6%和 10.4%，在去年高基数下仍取得较大增幅，主要由于三四线去库存惯性作用，中西部及东北部区域表现亮眼；流动性紧张局面未缓解，国内贷款增幅略有回升，个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化，一二线城市在低基数及推盘加速的背景下成交反弹幅度可期，三四线成交热度预计将有所回落。目前行业调控政策已出现边际拐点，板块估值空间打开，区域题材的催化剂效应将更为明显，持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：保利地产、绿地控股、新城控股；2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、华发股份；3）REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。 支撑评级的要点 1-3 月，全国房地产开发投资额同比增长 10.4%，较 1-2 月扩大 0.4 个百分点；商品房新开工面积同比上升 9.7%，较 1-2 月扩大 6.7 个百分点；施工面积同比上升 1.5%，增速较 1-2 月扩大 0.1 个百分点；土地购臵面积同比上升 0.5%。3 月单月投资增速 10.4%创三年内新高，再度超市场预期，主要由于去年销售情况良好，土地购臵充足，房企补库存意愿较强，以及一季度棚改力度不减，带动新开工显著走强；另一方面，土地购臵费的上升对于投资额增长贡献提升，预计影响将延续。1-3 月的商品房销售面积为 30,088 万平方米，同比上升 3.6%；销售额为25,597 亿元，同比上升 10.4%；较上月回落 4.8 个百分点；销售均价为 8,507元/平米，同比上升 6.6%，较上月回落 4.1 个百分点。单月销售面积和金额分别同比上升 3.6%和 10.4%，在去年高基数下仍取得较大增幅，主要由于三四线去库存惯性作用；区域分布上，中西部及东北部表现优于东部，成为拉动销售增长的新动力。销售均价涨幅较上月收窄。1-3 月，房地产开发企业合计资金来源为 36,770 亿元，同比上升 3.1%，较 1-2 月回落 1.7 个百分点。从各资金来源同比来看，1-3 月累计数据中，国内贷款同比上升 0.9%，较 1-2 月扩大 0.6 个百分点；利用外资同比下降 78.4%，较 1-2 月扩大 3.4 个百分点；自筹资金同比上升 5.1%，较 1-2月回落 2.1 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 3%，较 1-2 月回落 2.8 个百分点，其中，1-3 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 11.2%和下降 6.8%。 2018 年 4 月 18 日 房地产 3 月报 2 目录 房地产开发数据分析：投资销售双增，购地回升 ................... 4 投资上行，购地回升 .................................................................................... 4 国房景气指数环比下降 ................................................................................ 4 销售增速回落，库存持续下降 ..................................................................... 5 房企融资端持续收紧 .................................................................................... 6 土地成交数据分析：成交区域性分化 .................................... 7 房地产政策分析：长效机制继续落地 .................................. 10 2018 年 4 月 18 日 房地产 3 月报 3 图表目录 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 ....................................................4 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 ..........................