物业管理行业研究周报：万科旗下万物云通过港交所聆讯

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 万科旗下万物云通过港交所聆讯 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：万科旗下万物云通过港交所聆讯 事件：9 月 1 日，港交所披露万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）的聆讯后资料集，这意味着万物云通过港交所聆讯，若成功挂牌，万物云将成为今年继金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务后的第 6只在港股上市的物业股。  万物云是定位于物管行业的空间科技服务商，针对传统物业通常存在业务效率瓶颈的问题，万科集团合伙人、万物云 CEO 朱保全在万科 2021 年度业务交流会上首次发布“百城千街”计划的“街道战略”，万物云将锁定中国经济排名前100 的城市，遴选万物云现有项目浓度高的区域，优先建设蝶城。  我们认为，一方面，针对老旧小区物业费定价低、基础物业费提价难等问题，在物业费之外，万物云通过“蝶城”延伸的新兴服务，未来将逐步整合社区增值服务、城市增值服务等业务，重塑空间效率，成为公司的第二增长曲线。另一方面，国家“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新已经上升为国家战略，万物云不断探索“物业城市”城市治理创新模式，也将为其他上市物企带来更多的借鉴意义。  根据万物云最新照顾说明书，万物云在管面积、经营数据稳步上升，市场化程度较高，第三方外拓能力较强，母公司全国品牌影响力加持效应较好，随着公司经营整合能力的提升，以及未来基于“蝶城”拓展的新兴服务及规模化效应的显现，我们预计在物企存量市场的角逐中，万物云未来仍将有较高的质量增长，若上市公成功或将成为港股物企新霸主。  结合 PE、PS 估值法，我们测算万物云市值约在 651-720 亿人民币左右。 数据追踪（8 月 29 日-9 月 2 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年 9 月 2 日，持有 1019.09 万股，较上周上涨 0.12%，持股市值 1.75 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 19 家（剔除停牌的恒大物业），自 2022 年 8 月29 日至 9 月 2 日，增幅最大的是金科服务，本周增幅 5.43%。降幅最大的是旭辉永升服务，降 2.6%。持股比例最高为保利物业，为 65.03%。持股数量最多为融创服务，为 5.07 亿股。 投资策略：中报业绩披露显示大部分物企营收增速仍保持在两位数以上，但由于关联方因素，当前物业行业尚不能走出独立行情，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 9 月 3 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 caoxute@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 60 行业平均市盈率 10.03 港股市场平均市盈率 -5.5 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%2021/9/32021/9/282021/10/232021/11/172021/12/122022/1/62022/1/312022/2/252022/3/222022/4/162022/5/112022/6/52022/6/302022/7/252022/8/19恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/15 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：万科旗下万物云通过港交所聆讯 ........................................................................................................................... 3 1.1 万物云定位物管行业的空间科技服务商 ........................................................................................................................ 3 1.2 若成功上市或将成为港股物企新霸主 ............................................................................................................................ 4 1.3 万物云估值 ................................................................................................................................................................... 6 1.4 投资策略....................................................................................................................................................................... 8 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 8 3. 行业动态 ............................................................................................................................................................................... 10 3.1 政策发布..................................................................................................................................................................... 10 3.2 公司动态..............................