利润增速回正，多元化业务多点开花

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：16.80 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 11,631 流通股本(百万股) 9,717 市价(元) 16.80 市值(百万元) 195,396 流通市值(百万元) 163,252 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220430 利润企稳回升，多元稳步扩张——万科 A2022 年一季报点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419,112 452,798 497,172 558,473 621,581 增长率 yoy% 13.92% 8.04% 9.80% 12.33% 11.30% 归属母公司所有者净利润 41,516 22,524 24,564 26,614 29,443 增长率 yoy% -2.55% -45.75% 9.06% 8.35% 10.63% 每股收益（元） 3.57 1.94 2.11 2.29 2.53 净资产收益率 20.13% 9.78% 10.15% 10.44% 10.89% P/E 5.11 9.42 8.64 7.97 7.21 P/B 0.94 0.90 0.86 0.81 0.76 备注：股价采用 2022 年 9 月 2 日收盘价 投资要点  地产交付规模增长，利润规模回归正增长 2022 年上半年，万科实现收入 2069.2 亿（YoY+23.8%），房地产开发结算量价起升，结算面积 1310 万㎡（YoY+17.5%）,结算均价 14463 元/㎡（YoY+11.8%）。归属母公司净利润 122.2 亿（YoY+10.6%），结算毛利率下降至 20.5%（YoY-2.4pct）。 归母净利润增长主要由两方面驱动，一方面地产开发结算规模增长推升收入规模，上半年开发业务结算收入 1788.8 亿（YoY+23.9%），交房量提升驱动房地产业务收入增长。同时，上半年产生汇兑收益 10.6 亿，进一步增厚净利润水平。  量入为出，拿地审慎聚焦一二线核心城市 房地产业务销售方面，上半年公司实现合同销售面积 1291 万㎡（YoY-41.1%），销售金额 2153 亿（YoY-39.3%），销售均价 16680 元/㎡（YoY+3.1%）。拿地方面进一步聚焦，新增项目 19 个，合计总建筑面积 308 万㎡（YoY-79.6%），拿地总价 386.8 亿（YoY-65.7%），平均楼面地价 12566.6（YoY+68%）。 行业整体下行压力下，公司销售拿地保持韧性，南方、北京、上海区域贡献了主要的销售增长，销售面积占比 60.1%。拿地层面深耕聚焦，一二线城市拿地金额占比 95.6%。在目前行业销售处于弱复苏区间下，高质量精准拿地，降低公司经营风险的同时，保证了新增项目的经营质量。  多元化业务持续深耕，贡献收入持续增长 多元化方面，万物云实现收入 143.5 亿（YoY+38.2%），2022 年 7 月，拆分万物云境外上市申请获证监会核准；物流业务实现收入 18.6 亿（YoY+39.1%），累计开业可租赁见面 901.4 万㎡，高标库稳定器出租率为 91%；即使在疫情冲击下，长租公寓业务实现收入 14.8 亿（YoY+12.3%），上半年，泊寓业务在深圳、厦门、武汉等地已有 4.1 万间房屋纳入各地保障性租赁住房范围；商业业务实现收入 40.1 亿（YoY+10.4），开业一年以上的商业项目出租率为 91.6%。 万科长期深耕发展房地产多元化业务，各类经营性业务陆续进入成熟经营期，经常性收入贡献稳定的业绩增长。  已售未结项目丰富，潜在成长确定性较强 已售未结项目方面，截至 2022 年中期，万科并表范围内已售未结项目合计 4326.8 万㎡（YoY-19.5%），已售未结合同金额 6672.7 亿（YoY-14.7% ），已售未结项目平均销售均价 15421.8 元/㎡（YoY+6.1%），已售未结项目均价是当期结算均价的 113%。 万科储备未结算项目丰富，已售未结项目均价高于当期结算均价，公司持续克服疫情及行业冲击影响，保证 11.5 万套住宅平稳交付。伴随预售项目陆续竣工交房，充沛的已售未结资源将持续驱动房地产业务结算收入量价增长。  负债结构持续优化，中长期债务占比提升 截至 2022 年 6 月末，万科 A 持续保持稳健的债务结构，净负债率为 35.5%（YoY+15.3pct），有息债务 2802.3 亿（YoY+4.3%），有息债务中中长期债务占比 77.6%（YoY+9pct），债务结构持续优化。 我们认为，作为房地产行业的龙头开发商，万科正持续发挥其所具备的管控优势，在行业销售规模与交付压力增加时，公司持续保持拿地、销售、施工正常经营，同时多元化业务持续贡献收入增长，负债结构持续优化。我们预计 2022 年-2024 年，公司实现营业收入 4972 亿、5585 亿及 6216 亿，同比增长 10%、12%、11%，实现归属母公司净利润 246 亿、266 亿及 294 亿，同比增长 9%、8%、11%，当前股价对应 2022 年 PE 为 8.6 倍，维持“买入”评级。  风险提示：调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 利润增速回正，多元化业务多点开花 万科 A(000002.SZ)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 9 月 2 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产1,600,268 1,815,202 1,905,293 2,039,868 营业收入452,798 497,172 558,473 621,581 现金149,352 430,903 492,161 602,957 营业成本353,977 379,491 434,548 484,771 交易性金融资产21 3,975 1,389 1,795 营业税金及附加21,056 33,299 33,223 35,