2022年中报点评：开发业务结算收入承压，租金收入逆势增长

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：20.31 元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 联系人：贾惠淋 [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 2,261 流通股本(百万股) 2,261 市价(元) 20.31 市值(百万元) 45,991 流通市值(百万元) 45,991 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 《20220406 财务进入绿档，商业持续拓展——新城控股 2021 年年报点评》 《20211102 商业高速增长，拿地积极审慎——新城控股 2021 年三季度业绩点评》 《20210829 商管毛利贡献提升，业绩高质量增长——新城控股 2021 年半年报点评》 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 145475.2 168231.7 185593.2 206639.5 229121.8 增长率 yoy% 17.9 15.6 10.3 11.3 10.9 归母净利润 15255.8 12598.1 13019.1 13686.3 14591.5 增长率 yoy% 121.5 (17.4) 3.3 5.1 6.6 每股收益（元） 0.25 0.20 0.20 0.21 0.23 净资产收益率 18.6% 13.0% 11.9% 11.1% 10.5% P/E 3.00 3.64 3.53 3.35 3.15 P/B 0.91 0.77 0.65 0.55 0.47 备注：股价采用 2022 年 9 月 2 日收盘价 投资要点  交付下降拖累营收，盈利能力提高 2022 年上半年，公司实现营业收入 428.03 亿（YoY-45.89%），实现归母净利润 30.10 亿（YoY-30.11%）。公司上半年结转面积 623.25 万㎡（YoY-43.96%），是营收下滑的主要原因。截至上半年底，公司物业销售预收款 2015.59 亿，能覆盖 2021 年营收的 1.2 倍，未来收入增长有保障。 公司整体毛利率为 21.9%，同比提高 2.29pct；其中，房地产开发销售和物业出租及管理毛利率分别为 16.12%及 72.22%，较去年同期减少 0.99pct 和增加 1.64pct。公司归母净利润率为 7.03%，同比增长 1.59pct；一方面受益于毛利率的提高，另一方面，少数股东损益在净利润中占比降低 2.75pct 至 7.41%。  行业环境影响销售，土地储备充足 受行业景气度下行影响，上半年，公司实现合同销售金额 651.60 亿（YoY-44.62%%），销售面积 657.20 万㎡（YoY-39.54%），销售均价 9915 元/㎡（YoY-8.42%）。根据中指研究院排名，公司上半年合同销售金额和面积分别位列行业第 14 和第 6。 基于审慎的投资战略，公司上半年仅新拓展一块商业用地，可租售面积 1.4 万㎡。土储规模来看，截至 2022 年上半年，公司合计拥有土储 1.31 亿㎡，能满足未来 2-3 年开发运营所需。质量来看，一、二线城市约占公司总土储的 37.05%，长三角区域三、四线城市约占 29.46%，土储结构相对优良，有利于未来销售去化。  坚持双轮驱动，租金收入占比提高 公司坚持双轮驱动、轻重结合发展。截至 2022 年上半年，在全国 135 个大中城市布局了 189 个综合体项目。其中已开业的吾悦广场面积达 1189.06 万㎡，出租率达 96.01%。 上半年，吾悦广场实现租金收入 43.96 亿（YoY+16.57%）；对应物业出租及管理收入43.79 亿（YoY+20.29%），在营收中占比较去年同期提高 5.63pct 点至 10.23%。由于物业出租及管理业务毛利率显著高于开发业务且持续提升，其收入占比提高有利于公司盈利能力改善，并体现出了公司的发展韧性。  三道红线维持绿档，融资渠道通畅 公司重视现金流安全，上半年实现全口径资金回笼 760.30 亿，资金回笼率高达 117%。债务结构方面，公司剔预后资产负债率 67.06%，净负债率为 48.37%，现金短债比 1.06，稳居绿档。 得益于稳健的经营风格，公司融资渠道通畅。上半年，公司完成 10 亿元中票的发行，中债信用增进公司和上海银行联合为此中票创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证。此外，公司在境外新发 1 亿美元的优先绿色美元票据。截至上半年底，公司综合融资成本为 6.50%，较去年同期下降 10bp。  投资建议：我们预计 2022 年-2024 年，公司实现营业收入 1856 亿、2066 亿及 2291亿，分别同比增长 10%、11%、11%，实现归属母公司净利润 130 亿、137 亿及 146亿，分别同比增长 3%、5%、7%。公司持续推进轻重并举的双轮驱动战略，财务安全、经营稳健。当前公司股价对应 2022 年 PE 为 3.5 倍，处于低位，维持“买入”评级。  风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。 开发业务结算收入承压，租金收入逆势增长 ——2022 年中报点评 新城控股(601155.SH)/房地产 证券研究报告/公司点评 2022 年 09 月 02 日 [Table_Industry] 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表 1：公司盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E货币资金55,22614,643187,62018,559营业收入168,232185,593206,639229,122应收票据26000营业成本133,836146,433164,692185,589应收账款451668722696税金及附加4,9979,2169,4869,407预付账款4,82022,1542,4702,784销售费用5,8967,6848,5308,905存货250,351461,35656,654362,707管理费用4,1706,4396,7986,874合同资产0000研发费用33364045其他流动资产78,40140,15343,18443,504财务费用1,090733850924流动资产合计389,275538,974290,650428,250信用减值损失-465-153-1660其他长期投资107,042107,042107,042107,042资产减值损失-4,837-1,423-1,635-1,376长期股权投资26,475555555公允价值变动收益2,8242,6652,6712,720固定资产1,8181,6531,50