房地产行业月报：5年期LPR下调如何影响房地产？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|月度报告 2022 年 8 月 29 日 行业投资评级 房地产行业月报（202208） 强于大市 5 年期 LPR 下调如何影响房地产？ 行业基本情况 ⚫ 专题视点 5 年期 LPR 下调如何影响房地产？2022 年初至今，5 年期 LPR 下调幅度超过 1 年期，尤其是 8 月下调幅度较大，反映了楼市或成拖累经济发展的主要因素，稳楼市或成货币政策当前的重要目标。微观层面，在合理假设下每 100 万元 30 年期的等额本息按揭房贷，在本此下调前后（15BP）每月还款额减少约 90 元，本年下调前后（35BP）每月还款额减少约 210 元，累计下调（55BP）下每月还款额减少约 340 元。宏观层面，个人住房贷款余额 38.9 万亿元，按照合理假设测算，每月还款额减少约 35 亿元。随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。投资建议：关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（未覆盖）、滨江集团（未覆盖）、新城控股（未覆盖）等。 ⚫ 楼市动态 7 月销售降幅再度走阔，从能级和区域看，一线城市、长三角、中西部销售有所企稳，其余区域或城市表现较弱。7 月销售面积和销售额分别累计-23.1%、-28.8%，增速相比前月分别下降 0.8、上升 0.1 个百分点，当月同比分别-28.9%、-28.2%，增速相比前月分别下降 10.6、下降 7.4 个百分点。7 月份商品房销售降幅再度扩大，表明房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难，稳楼市压力依然较大，政策仍需加大支持力度。从各能级城市来看，7 月一线城市销售企稳反弹，商品住宅销售面积同比下降 8.92%，相比前月反弹 14.59 个百分点，商品住宅销售金额同比上升 16.84%，相比前月反弹 17.85 个百分点；二线、三四线城市继续转弱，销售增速回落。从各区域来看，7 月长三角、中西部销售面积增速企稳，珠三角、环渤海、海西、东北等区域销售增速回落。 ⚫ 土地市场 2022 年 7 月百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。本月百城供应建面同比下降 17%，成交建面同比上升 13%，溢价率 3.11%，环比前月下降 1.24pct；一线供应建面同比 9%，成交建面同比上升 42%，溢价率 5.09%，环比前月上升 0.52pct；二线供应建面同比下降 31%，成交建面同比上升 46%，溢价率 2.89%，环比前月下降1.85pct；三线供应建面同比下降 9%，成交建面同比下降 2%，溢价率1.60%，环比前月下降 2.13pct。 ⚫ 地产股市 近 30 日 A 股、港股地产板块分别跑赢、跑输大盘。近 30 日 A 股房地产板块跑赢大盘（沪深 300），涨跌幅为-2.44%，跑赢大盘 0.82 个百分点，涨幅靠前的主要是大港股份（67.75%）、广汇物流（40.37%）、ST收盘点位 3776.33 52 周最高 4620.02 52 周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 近期研究报告 -30-20-1001020302021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08沪深300房地产（长江） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 新城（25.37%）、西藏城投（18.02%）、ST 基础（14.51%）。本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数），涨跌幅为-6.00%，跑输大盘 2.48 个百分点，涨幅靠前的主要是弘阳服务（13.07%）、中骏商管（11.18%）、绿城管理控股（7.88%）、旭辉控股集团（7.57%）、融信服务（6.87%）。 ⚫ 地产债市 地产境内债净融资额改善，海外债净融资额走弱。地产境内债，近30 日净融资金额环比上升，信用利差收窄。近 30 日新发行金额合计373.30 亿元，到期金额 530.22 亿元，净融资额-156.92 亿元。2022 年初至今，地产境内债发行 3850.22 亿元，总偿还额 3841.09 亿元，净融资额 9.13 亿元。二级市场方面，近 30 日房地产境内债信用利差收窄3.79BP。地产海外债，近 30 日净融资金额环比下降。新发行金额合计0.61 亿美元，到期金额 41.51 亿美元，净融资额-40.90 亿美元。截至2022 年 8 月 28 日，地产海外债累计总发行金额为 162.34 亿美元，同比下降 57.50%，到期金额 462.02 亿美元，同比上升 7.76%，净融资规模为-299.68 亿美元，去年同期为-46.80 亿美元。 ⚫ 贷款信托 地产贷款同比继续走弱，信托发行同比大幅下降。2022 年 7 月地产到位资金中的国内贷款同比下降 36.79%，按揭贷款同比下降 22.56%。2022 年 7 月单月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。2022 年年初至 7 月，地产信托发行同比大幅下降，净融资额持续为负。2022 年 8 月房地产信托收益率为 7.63%，8 月及未来 6 个月到期额预计为 3135.22 亿元。 ⚫ 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.专题视点：5 年期 LPR 下调如何影响房地产？ .................................................................................................. 7 1.1 LPR 下调，5 年期降幅超过 1 年期 ....................................................................................................................... 7 1.2 稳楼市或成货币政策当前重要目标 ..................................................................................................................... 8 1.3 微观层面，5 年期 LPR 不同下调幅度下的还款额测算 ...................................................................................... 9 1.4 宏观层面，个人住房贷款余额 38.9 万亿还款测算 ..........................................