业绩小幅回落，REITs有望助力发展

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 8 月 25 日 公司投资评级 中新集团（601512.SH）： 谨慎推荐|首次覆盖 业绩小幅回落，REITs 有望助力发展 相对指数表现  事件 中新集团(601512)发布 2022 年中报，主要内容如下： 2022 年上半年公司实现营业收入 24.23 亿元，同比增长 17.44%，归母净利润 8.42 亿元，同比下降 8.15%，EPS 0.56 元。其中第二季度单季实现营业收入 9.32 亿元，同比增长 39.05%，归母净利润 2.46 亿元，同比下降 5.59%，EPS 0.16 元。  核心观点 业绩小幅下降，主要原因为毛利率下降、少数股东损益上升等。公司上半年归母净利润同比下降 8.15%，业绩下降幅度较小。公司上半年营收增长，但归母净利润下降，主要原因包括：1）公司毛利率有所下滑，上半年毛利率约为 59.85%，同比下降 6.35 个百分点；2）少数股东损益上升，主要原因是公司持股 51%的中新嘉善公司业绩扭亏为盈，导致少数股东损益上升；3）财务费用率上升，主要是因经营所需导致的借贷增加。 苏州工业园区仍是业务主力，支撑公司稳健发展。公司业务主要服务于 8 个产业园区，苏州工业园区目前仍是公司业务主力。苏州工业园区区位优势突出、运行成熟，受疫情影响较小，成为公司服务发展的坚实支撑。2022 年上半年公司为苏州工业园区引进内外资新项目近 40 个，其中科技项目 23，完成新增注册内外资合计近 80 亿元人民币，主要指标受疫情等因素影响有所回落但相对较为稳定。 产业基金投资继续加码，投资收效持续显现。公司产业基金投资效果体现为两方面，一方面所投基金增值获得投资收益，另一方面通过产业基金投资拉动外部基金来到园区内部投资，起到撬动作用。今年上半年，公司新增认缴外部市场化产业基金近 4 亿，外部基金返投园区项目约 56 亿元，拉动项目总投资近 190 亿；截至今年上半年末，公司累计认缴外部市场化产业基金 34 支，认缴金额约 30 亿，拉动基金落地规模超 500 亿。 今年 7 月首次登陆债券市场，公司债券深受市场青睐。公司此前未发行债券，主要依靠银行贷款进行融资。上半年，公司的公司债券申请获证监会审批通过，注册额度 20 亿。7 月 12 日，首期 10 亿元债券成功发行，发行期限 3 年，票面利率 2.96%，认购倍率 4.29 倍，深 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.08.25） 总市值（百万元) 12,755.55 流通市值（百万元) 6,793.93 52 周最高/最低（元） 10.84/7.64 52 周最高/最低 PE（倍） 11.14/8.03 52 周最高/最低 PB（倍） 1.39/0.99 52 周涨幅（%） -3.94 52 周换手率（%） 117.49 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -30%-20%-10%0%10%20%30%2021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07沪深300中新集团 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 受投资者青睐。募集资金主要用于产业投资板块，既能加大产业投资力度，同时也能丰富公司融资渠道、优化融资成本。 基础设施公募 REITs 有望助推公司未来发展。基础设施公募REITs 试点已经超过一年，公司业务符合 REITs 试点要求，且公司在半年报中表示会根据长期发展需要适时启动 REITs 等资本运作，优先启用苏州工业园区外的项目，以展示市场化能力。公司发行基础设施公募 REITs 的前景值得期待，REITs 作为重要融资工具将助力公司扩大管理规模，实现可循环滚动开发，有利于区域经济和自身发展。  投资建议 预计 2022-2024 年营业收入为 45.22 亿元、53.27 亿元、62.79 亿元，归母净利润为 17.42 亿元、20.30 亿元、23.76 亿元，EPS 为 1.16元、1.35 元、1.59 元，对应 PE 为 7.32 倍、6.28 倍、5.37 倍，公司业绩具备良好支撑，基础设施公募 REITs 有望助推公司未来发展，首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 1.02 1.16 1.35 1.59 净利润增长率 16.40% 14.49% 16.52% 17.05% 市盈率（倍） 8.38 7.32 6.28 5.37 EV/EBITDA(倍) 6.79 5.32 4.20 3.45 EV/销售收入(倍) 4.14 3.16 2.43 1.98 PE/G（倍） 0.51 0.51 0.38 0.31 市净率（倍） 1.05 0.95 0.86 0.77 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 8 月 25 日收盘价  风险提示 产业园区招商引资受宏观经济、转型升级影响存在波动性，产业基金投资收益受资本市场等外部因素影响存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................................ 7 4.风险提示 .............................................................................................