首次覆盖报告：资产布局享政策优势，园区租售业务高增长

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 8 月 23 日 公司研究 资产布局享政策优势，园区租售业务高增长 ——上海临港（600848.SH）首次覆盖报告 买入（首次） 上海市园区开发龙头，优质资产丰富，具品牌和管理优势。上海临港是上海市国资委下属的临港集团旗下专业从事产业载体开发的国有控股上市公司，公司旗下管理着漕河泾园区、松江园区、康桥园区、南桥园区、浦江园区和金山园区等核心资产，2021 年末总在租面积 263.1 万平方米，总在建面积 288.8 万平米，均位于国家战略发展和上海市重点发展区域及中外环产业金腰带，区位优势显著，园区品牌影响力大。 国家战略的领头践行者，具有政策资源禀赋。上海临港坚持围绕上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化国家发展战略开展业务布局，重点深耕临港新片区，截至 21 年末约 53.3%待开发土地分布在临港新片区大飞机航空产业园。临港集团被上海国资委确定为功能保障类企业、临港新片区开发建设的主力军，在临港新片区产业建设过程中能得到政府资源的支持，助力公司加快开发速度、节约开发成本、便捷招商引资等。 业务增速快，盈利水平高，收入结构优化。2017-2021 年，公司营业收入从 20.7亿增长到 62.7 亿，四年复合增长率达 32%；归母净利润从 4.1 亿增长到 15.4亿，四年复合增长率 39%，增长速度较快。公司毛利率长期保持在 50%以上，归母净利率近三年平均值达 31.5%，盈利水平较高。2019-2021 年租售业务配比约 4：6，较 2017-2018 年的表现（约 1：9）更均衡，经营发展更加稳健均衡。 财务状况稳健，具低成本融资优势。2021 年末公司剔除预收账款后的资产负债率 57.7%，低于 70%的水平；净负债率 73.7%，保持低于 1 的水平；权益乘数2.47，整体上财务状况稳健，财务杠杆水平较低。公司主体信用评级为 AAA 级，近四年平均融资利率从 5.1%下降到 3.7%，融资渠道畅通，有助于持续降低开发成本、提升拿地补货的能力。 盈利预测、估值与评级：目标价 17.33 元，首次覆盖给予“买入”评级 预测公司 2022-2024 年的营业收入为 77.3/96.0/118.1 亿元，营收增速分别为23.3%、24.2%、23.0%；归母净利润分别为 19.0/23.2/29.8 亿元，分别同比增长 24.0%、21.8%、28.5%。根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为 17.33元/股；根据相对估值法，我们认为公司合理价格约为 18.00 元/股。综合绝对估值法与相对估值法，根据审慎性原则，我们给予公司目标价 17.33 元/股。鉴于公司在上海产业园业内的丰富经验与规模优势，作为临港新片区的开发主力军，享有政策优势，业绩增长空间广阔，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：国内新冠疫情反复影响开工、市场拓展效果不及预期、不动产价格下滑、产业投资对象经营表现不佳。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 3,930 6,272 7,732 9,601 11,805 营业收入增长率 -0.51% 59.61% 23.27% 24.18% 22.95% 净利润（百万元） 1,414 1,535 1,903 2,318 2,979 净利润增长率 5.02% 8.54% 23.97% 21.81% 28.48% EPS（元） 0.67 0.61 0.75 0.92 1.18 ROE（归属母公司)（摊薄） 9.73% 9.99% 11.52% 12.93% 15.02% P/E 19 21 17 14 11 P/B 1.8 2.1 1.9 1.8 1.6 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-08-22；注： 2020 年公司总股本为 21.02 亿股，2021 年实施资本公积转增股本方案后总股本变更为 25.22 亿股。 当前价/目标价：12.73/17.33 元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 25.22 总市值(亿元)： 321.11 一年最低/最高(元)： 11.41/15.73 近 3 月换手率： 11.24% 股价相对走势 -23%-15%-7%2%10%08/2111/2102/2205/22上海临港沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 6.04 -11.69 -3.86 绝对 5.29 -6.51 -15.55 资料来源：Wind 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 上海临港（600848.SH） 目 录 1、 上海园区开发龙头之一，背靠稳健国企 ............................................................................. 4 1.1、 借壳上市启新章，资产重组再扩核心资产 ............................................................................................. 4 1.2、 以园区为核心开展布局，“一体两翼”均衡发展 .................................................................................... 6 1.3、 股权结构稳定，临港集团实控地位提高 ................................................................................................. 7 2、收入结构优化，业绩增长空间广阔..................................................................................... 8 2.1、期间费率逐年降低，盈利水平较高 ......................................................................................................... 9 2.2、租售收入结构优化，高毛利租赁业务贡献提升 ....................................................................................... 9 2.3、产业投资回报提升，助力利润结构转型 ..............