房地产行业REITs专题报告：华夏北京保障房REIT投价报告

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 华夏北京保障房 REIT 投价报告 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——REITs 专题报告 [Table_ReportDate] 2022 年 08 月 23 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 保障性租赁住房 REITs 具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房 REIT 的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募 REITs 供给仍然较少，华夏北京保障房 REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。 投资要点： 北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房 40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到 40%，其中2022 年预计筹集建设保障性租赁住房 15 万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。 ⚫ 基金基本情况：华夏北京保障房 REIT 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为 5 亿份。 ⚫ 基础设施项目基本情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计11.28 万平方米。截至 2022 年 3 月 31 日，项目运营期限均超 3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在 94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。 ⚫ 估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至 2022 年 3 月 31日，2 个基础设施资产估值合计 11.51 亿元，平均单价 10,204元/平方米。根据募集说明书，2022 年 9 月至 12 月以及 2023 年可供分配金额的数据分别是 16,564,647.55 元和 49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，年化）分别为 4.32%和 4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和 3.95%。 ⚫ 风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 政策持续发力“保交楼” 红土创新深圳人才安居 REIT 投价分析 投资端持续下滑，政策端仍需发力 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300证券研究报告 行业深度报告 行业研究 股票报告网 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 16 页 $$start$$ 正文目录 1 基金基本情况介绍 ........................................................................................................... 4 1.1 基金交易结构 ....................................................................................................... 4 1.2 基金管理人 ........................................................................................................... 5 1.3 原始权益人 ........................................................................................................... 6 1.4 基金发行安排 ....................................................................................................... 6 1.4.1 战略配售 ................................................................................................... 6 1.4.2 网下投资者询价发售 ............................................................................... 7 1.4.3 公众投资者认购 ....................................................................................... 7 2 基础设施项目基本情况 ................................................................................................... 7 2.1 租赁资产情况介绍 ............................................................................................... 7 2.1.1 租赁资产基本情况 ................................................................................... 7 2.1.2 出租率较高，租金较低 ........................................................................... 9 2.1.3 租户情况 ................................................................................................. 10 2.2 基础设施项目财务情况 .................................................................................