房地产行业跟踪点评报告：捕捉好政策信号，踏好行业盘整和修复节奏

行业点评http://www.stocke.com.cn1/3请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产报告日期：2022 年 08 月 12 日捕捉好政策信号，踏好行业盘整和修复节奏——房地产行业跟踪点评报告事件1）8 月 9 日廊坊市发布限购条件放松等 6 条政策：取消户籍、社保（个税）等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件，取消“北三县”（三河、大厂、香河）和环雄安新区周边县（市）的住房限售年限要求等。2）8 月 12 日江苏省多地发布信贷条件放松政策：①南京市、苏州市：名下房贷未结清的，二套房首付 3 成（原政策 5 成），名下房贷结清的，二套房首付 6 成（原政策 8 成）；②无锡市：名下房贷未结清的，二套房首付 3 成（原政策 4 成），名下房贷结清的，二套房首付 5 成（原政策 6 成）。投资要点抓住政策信号。7 月停工事件发酵期间，政策放松出现真空期，我们认为其主要原因在于停工对需求负面影响导致政策层面会将解决停工问题放在优先位置。7 月中 REDD 报道纾困基金和 8 月初郑州地方百亿纾困基金政策接连发出，纾困政策推进的信号十分显著。我们认为自上而下的纾困政策会加速推进，乐观预期 8 月内会有实质进展。政策推进助力 9 月销售修复。停工问题本质上是供给端资金链断裂，问题发酵延伸到需求端，对期房销售短期内会有较大信心压力，因此我们看到 7-8 月重点城市销售远弱于 2019-2020 同期。分线城市需求端政策放松如有效果，需先要解决停工问题。纾困政策的实质性推进，对停工问题较严重的城市起到销售信心托底的作用，防止期房信心持续下行。纾困政策推出之后分线城市需求政策再放松，对需求才有更好的提振效果。8 月第二周分线城市政策放松已经接连出现，我们认为后续分线城市政策放松力度还会加大。总体而言，我们判断 8 月底至 9 月纾困政策叠加需求端政策放松，会使得行业销售在 9 月出现显著修复。弱修复环境利好融资强、聚焦强的房企。2022 年地产融资端政策没有实质放松，导致地产公司流动性问题一直没有解决，叠加行业销售量价下行，地产公司现金流主要依靠销售回款支撑，形势严峻。需求修复过程中，房企债务展期和停工问题干扰更添修复难度。我们 5 月底判断 2022 年行业需求弱修复，虽然如今我们判断 Q3 还会持续发力，但已经出现占比较高停工比例的城市其需求修复短期仍有难度，停工问题较少的城市修复力度会更强，全国来看整体需求修复力度偏弱。弱修复情况下，房企融资渠道通畅或者聚焦基本面扎实的房企，穿越周期胜算更大且存活下来后受益于供给侧优化的利好更多。优质房企在行业修复过程中市占率提升的趋势提前由近两年拿地力度和对应的拿地货值市占率锁定。投资建议维持投资观点不变，继续看好两头开发企业。5 月底以来我们坚定看好两类地产公司，头部融资能力强的高信用龙头房企——保利发展，和聚焦强势区域的小而美标的——滨江集团、华发股份、越秀地产和天健集团。从月度销售表现、拿地表现和截止目前公司稳定性来看，这些房企的表现印证了我们的选择。此外，我们在 8 月 3 日发布的《房地产投资修复展望》报告中详细论证了地产土地购置下行带来后续新房供应不足的问题，需求 2022Q3-4 持续修复至 2023 年阶段，如果 2023 年出现新房供应紧缺，可能会利好二手房中介机构交易量的提升，因此我们看好中介公司中的龙头标的贝壳。风险提示不实负面消息扰乱市场对企业和销售修复信心。行业评级: 看好(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn相关报告1 《销售面积连续增长，行业进入长周期修复阶段》 2022.08.072 《2022.8.5 - 救助思路有转变，看 Q3 政策双管齐下》2022.08.053 《房地产投资修复展望——决定地产板块修复时长的关键因素》 2022.08.03行业点评http://www.stocke.com.cn2/3请务必阅读正文之后的免责条款部分表 1： 典型房企市占率提升空间预测属性房企2022H1 全口径新增货值市占率2022H1 全口径销售金额市占率市占率提升空间民企滨江集团8.7%1.0%7.7%国企建发房产6.8%0.9%5.9%央企华润置地7.3%1.8%5.5%国企绿城中国5.7%1.3%4.4%央企招商蛇口5.8%1.8%4.0%央企中海地产5.6%2.1%3.6%央企保利发展6.4%3.2%3.2%国企越秀地产2.5%0.7%1.8%国企天健集团1.5%0.0%1.5%民企龙湖集团2.2%1.3%0.9%国企华发股份1.6%0.7%0.8%央企中粮大悦城1.2%0.4%0.8%央企中海宏洋1.1%0.3%0.8%国企万科3.9%3.2%0.8%国企金地集团2.0%1.5%0.5%资料来源：Wind，克尔瑞，中指院，8 月 3 日外发报告《房地产投资修复展望——决定地产板块修复时长的关键因素》，浙商证券研究所注：房企新增货值数据来源中指院，全国口径新增货值为土地购置面积与全国商品房销售均价估算得到，容积率假设为 3.0 浙商证券研究所图 1： 土地购置面积增速预测图 2： 二手房销售占比（%）资料来源：Wind，贝壳，8 月 3 日外发报告《房地产投资修复展望——决定地产板块修复时长的关键因素》，浙商证券研究所资料来源：Wind，贝壳，8 月 3 日外发报告《房地产投资修复展望——决定地产板块修复时长的关键因素》，浙商证券研究所行业点评http://www.stocke.com.cn3/3请务必阅读正文之后的免责条款部分股票投资评级说明以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1.买 入 ：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上；2.增 持 ：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％；3.中 性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动；4.减 持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。行业的投资评级：以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1.看 好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上；2.中 性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上；3.看 淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论。法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到