房地产行业龙头房企月报(7月)：行业底部徘徊，资产荒开始兑现

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.08.16 行业底部徘徊，资产荒开始兑现 ——龙头房企月报（7 月） 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 010-83939827 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010005 本报告导读： 疫情影响逐步消解、地产放松政策效果进入验证期后，行业复苏乏力的底层逻辑在被认知，地产信用派生不再，资产荒开始兑现，M2 与社融增速剪刀差正在验证。 摘要： [Table_Summary]  销售增速底部徘徊，复苏乏力。本月重点房企销售面积同比下滑38.5%、销售金额同比下滑 31.3%，与上月基本持平，销售仍在底部区域。1）市场关心停贷等影响，但核心仍在房企缩表，另一个微观逻辑是，城市扩张速度变慢、近年城市边缘区域发展兑现程度低于预期，也很大程度上影响了房企的投资意愿和居民的购房预期，当前部分城市郊区盘库存量巨大，也将限制销售规模上行。2）城市内部刚需盘与改善盘也显著分化，不仅反映了居民收入受影响程度的差异，也反映了在土地价值保持稳定情况下，住房品质被居民放到更重要的地位，此种趋势预计仍将持续，而 2022 年以来销售均价越高的房企，销售增速表现也相对更好。3）在销售增速筑底情况下，部分国央企表现亮眼，如华润置地销售金额连续 2 个月保证正增长。  销售、拿地的低基数临近，表观增速改善在即。2021 年销售金额和拿地金额的大幅下行始自于 8 月，也即下个月进入低基数期，即使市场不明显好转，预计同比增速也将有明显修复。但 2021 年下半年销售、拿地均低于 2019 年水平，即使同比增速改善，对于行业来说仍处于较大压力期。  重点房企拿地波动性减小，国央企逆势发力。2022 年以来头部房企各月拿地规模波动较小，主要与集中供地出让节奏更为平稳有关。虽然民企拿地量大幅减少，但保利、华润置地、招商蛇口等仍保持较大拿地力度，且拿地利润率和去化速度预期好于 2021 年。2022 年以来，房企拿地呈现明显深耕属性，发力普遍集中于自身具备优势的城市，预计未来城市内部竞争格局将更为稳固。如果市场不出现进一步负反馈，预计下半年重点房企单月拿地强度可维持在 20%以上。  资产荒进入兑现期，推荐持有稳定现金流实物资产的公司。市场从对政策效果预期较为乐观，转到认识到地产低迷的根源在信用端，而停贷风波后，信用端的偏紧从政策选择变成各方博弈后的必然结果，市场对结构性资产荒的确认将更进一步。而近期 M2 与社融增速剪刀差再现，也从数据层面印证了资产荒的兑现。而本轮资产荒中，to B 端的资产将优于 to C 端的资产，尤其是一线城市核心区位写字楼以及优质工业园区，其主要面向抗风险能力强的 B 端大客户，推荐金融街、中新集团。另外，需求端政策仍将不断发力，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份，同时继续推荐万科 A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《历史的记忆，社融和地产的不必然》 2022.08.14 房地产《实物量和信用，纾困均发力》 2022.08.06 房地产《有效盘活存量资产，加速市场化进程》 2022.08.01 房地产《民企陷入困境，静待行业信心恢复》 2022.08.01 房地产《支持重心在智能，利好前装市场》 2022.07.30 行业月报 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 12 目 录 1. 销售：同比增速仍在底部，改善盘助推销售均价 .......................... 3 1.1. 销售金额增速为-31.3%，修复缓慢 ......................................... 3 1.2. 销售均价仍维持高位，改善需求好于刚需 .............................. 4 2. 拿地：拿地金额继续回升，达到年内高位 .................................... 6 2.1. 龙头房企拿地金额显著提高，同比上升 34%........................... 6 2.2. 拿地持续向高能级城市集中 ................................................... 7 2.3. 楼面价显著提高，溢价率小幅回落 ......................................... 7 3. 融资：公开市场融资环比改善，国央企仍是主力 .......................... 9 股票报告网 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 12 1. 销售：同比增速仍在底部，改善盘助推销售均价 1.1. 销售金额增速为-31.3%，修复缓慢 7月销售增速继续在底部区域徘徊。7月监测的15家房企销售面积1767万方，同比下滑 38.5%，较上月回落 3.5pcts；销售金额 2869 亿元，同比下滑 31.3%，较上月提升 0.8pcts。虽然统计局 7 月销售增速再次下行，但头部房企销售增速较为稳健，随着基数走低，预计后续增速将稳步反弹，但从房企实际销售感受看，市场恢复力度仍较弱。 图 1：龙头房企 7 月销售面积同比下滑 38.5% 图 2：龙头房企 7 月销售金额同比下滑 31.3% 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 头部企业中，国央企增速仍保持明显优势。15 家房企中，有 7 家国央企，8 家民企及混合所有制企业。从 7 月销售面积增速看，国央企和非国央企分别为-26.7%、-46.1%，而销售金额增速看，国央企和非国央企分别为-11.6%、-48.0%。销售底部企稳情况下，国央企修复仍大幅领先民企。 图 3：销售面积增速看，国央企好于民企 图 4：销售金额增速看，国央企好于民企 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 大部分房企 7月销售金额仍同比下滑，但绿城、华润、招商蛇口销售增速转正。7 月房企销售普遍下滑，从销售金额看，绿城、华润、招商蛇口同比