专题研究：“断供”背后，区域压力几何？

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年 08 月 15 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 jiny01@ghzq.com.cn 证券分析师： 姜雅芯 S0350521080007 jiangyx@ghzq.com.cn [Table_Title] “断供”背后，区域压力几何？ 相关报告 《2022 年区域城投面面观系列（三） ： 从土地出 让 视 角 看 四 川 城 投 * 靳 毅 ， 姜 雅 芯 》 — —2022-07-28 《22 城首轮集中土拍，释放了哪些重要信号？*靳毅，姜雅芯》——2022-07-15 《2022 年区域城投面面观系列（二） ： 四川省城投债务面面观*靳毅，姜雅芯》——2022-06-13 《2022 年区域城投面面观系列（一） ： 四川城投全景解析*靳毅，姜雅芯》——2022-06-05 《 2022 年城投债思考系列之二 ： 城投债投资如何优选区域？ *靳毅，姜雅芯》——2022-05-25 《 “固收+”基金大盘点 ： “固收+”基金有哪些新变化？ *靳毅，张赢》——2022-05-06 《 “银行理财机构行为研究”之一 ： 银行理财 6大变化，如何重塑资本市场格局？ *靳毅，张赢，吕剑宇》——2022-04-20 《 “固收+”基金大盘点 ： 从年报看“固收+”基金三大变化 *靳毅，张赢》——2022-04-13 投资要点：  “抱团断供”事件引发各界持续关注，涉事项目覆盖多个省份，背后透露的是在地产行业低迷背景下区域各方主体压力的增加。我们通过分析区域法拍住房、新房库存去化周期以及商品住宅开竣工，衡量各区域“断供”压力。  法拍住房 主要集中在部分沿海发达省份以及东三省、宁夏、内蒙古、河南、四川、重庆、云南、贵州等区域产业相对薄弱区域，且大部分省份 2022H1 新增挂拍量同比增加显著。具体到城市，郑州、银川、长沙、昆明、南昌、苏州、沈阳法拍住房超 30 套/万人，福州、哈尔滨、杭州、重庆法拍住房超 20 套/万人，且绝大部分城市2022H1 新增挂拍量也同比增加显著。  商品住宅库存 去化压力较大区域主要集中在北方、西北及部分中部城市，哈尔滨、呼和浩特、长春、兰州、西宁、沈阳去化周期均超 30 个月，拉萨、昆明、郑州、北京、武汉、天津、青岛、福州、厦门去化周期位于 20-30 个月。  商品住宅开竣工建设面积 河南、江苏、广东、四川、河北、湖南 2021 年新增商品住宅在建项目面积居全国前列，山东、浙江、湖北、陕西次之。同时，各省份 2022H1 新增在建项目面积皆同比减少，其中河南、山东、江苏、四川 2022H1 新增在建项目面积居前。  总结 1 关注法拍住房较多且库存去化压力相对较大区域。区域项目停工风险相对较高，叠加区域居民整体还贷压力相对较高，短期或更易发生“断供”，建议重点关注东三省、内蒙古、云南、贵州及河南；  总结 2 关注库存去化压力较大且商品住宅新增在建面积较多区域，若市场持续低迷，伴随区域开发商潜在风险出清，面临项目停工风险更大，建议重点关注河南、山东、湖北后续项目开发情况和销售市场表现；  总结 3 从边际变化来看，建议持续关注山东、湖北、甘肃、天津后续市场表现，区域法拍住房新增挂拍量增速较高，库存去化压力也相对较大，面临风险更高；相对而言，建议关注陕西、安徽、江西投资机会，区域居民还贷压力和库存去化压力皆相对较小，法拍 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 住房新增挂拍量增速也相对较小。 风险提示 政策变化超预期、信用风险超预期、新冠疫情超预期、楼市变化超预期、数据统计存在一定偏差。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 内容目录 1、 维度一：居民还贷压力—法拍房 ............................................................................................................................ 5 1.1、 北方、西南及部分沿海省份法拍住房较多 ....................................................................................................... 5 1.2、 多数重点城市法拍住房挂拍增量显著 .............................................................................................................. 7 2、 新房库存出清及施工压力 ....................................................................................................................................... 9 2.1、 维度二：新房库存压力—出清周期 ................................................................................................................. 9 2.2、 维度三：新房施工压力—开竣工面积 ............................................................................................................ 10 3、 总结 ..................................................................................................................................................................... 11 4、 风险提示 .............................................................................................................................................................. 13 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 图表目录 图 1：各省近 5 年商品住宅销售面积及复合增长率 ....................................................................................................... 6 图 2：各省城镇人口及 5 年复合增长率 ........