房地产及物管行业22年第31周周报：行业整体弱复苏，强信用房企改善明显

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 30 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产及物管行业 22 年第 31 周周报 行业整体弱复苏，强信用房企改善明显 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 本周政策情况：北京试点全龄友好住宅，嘉兴、长沙限购放松。本周四限改善政策继续推出，政策力度较 7 月有所增强，嘉兴、长沙放松限购，嘉兴同时放松限售，北京选取三宗地进行全龄友好住宅项目试点，针对老年家庭放松认房认贷标准。 ⚫ 本周基本面情况：单周成交环比持续上升，推盘有所下滑。根据 Wind及房管局数据，本周 44 城新房成交面积环比上升 3.6%，7 月 44 城成交面积同比下降 31.5%，降幅环比扩大 25.0pct。本周 12 城二手房单周成交环比下降 9.8%，7 月同比下降 18.2%。推盘方面，12 城单周推盘面积环比下降 5.5%，7 月推盘面积环比下降 12.1%，同比上升 4.2%。 ⚫ 本周土地情况：土地成交价升量缩，天津、济南、深圳完成两集中二批次出让。22 年第 31 周土地成交面积环比下降 32.1%，出让金环比上升 65.0%，溢价率 3.6%，环比下降 0.3pct。22 年前 31 周土地成交面积同比下降 21.1%，出让金同比下降 41.9%，溢价率 3.8%。两集中方面，本周天津推出 11 宗，底价成交 9 宗，总地价 82.0 亿元；济南推出并成交 22 宗，总地价 72.0 亿元，溢价率 2.4%；深圳推出 16 宗，成交 14 宗，总地价 339.3 亿元，溢价率 9.3%。 ⚫ 本周重点数据：7 月百强降幅进一步收窄，600 城出让金正增长。根据克而瑞数据，7 月百强销售金额 6065 亿元，同比下降 39.6%，降幅环比收窄 3.4pct，其中强信用、弱信用及违约房企同比分别下降 20%、54%、73%。根据中指院，7 月 600 城商住用地出让金同比增长 20%，年内首度正增长，主要由于集中供地及基数原因，年初以来累计下降45%，单月及累计溢价率分别为 3.4%、4.3%，市场热度维持低位。 ⚫ 开发板块观点：行业整体弱复苏，强信用房企改善明显。本周 44 城新房成交面积环比增长 3.6%，连续 3 周环比正增长，7 月成交面积较 5月增长 14%，推盘则增长超一倍，房企推盘积极性明显提升，市场整体弱复苏，其中强信用房企自 6 月以来改善明显，无论是绝对降幅还是相对改善都与强信用、央国企拉开较大差距，强信用龙头供给侧逻辑逐步得到验证，随着后续政策环境持续改善预计将进一步加强。当前板块 PB（LF）估值仅 0.9x，具备较大修复空间，关注其中投资机会。 ⚫ 本周物业观点：板块震荡下滑，央企龙头继续演绎超额收益。本周受物企关联交易事件影响，板块周一大跌，此后继续下探并于周四周五小幅回升，本周恒生指数上涨 0.2%，而物业板块平均下跌 4.0%，其中央企龙头小幅下跌 0.7%，民企龙头大幅下跌 10.5%，央企龙头超额收益持续延续。物业板块整体动态 PE 下降至 9.5x，处于历史 0.3%分位。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-08-07 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 欧阳喆 SAC 执证号：S0260522070002 021-38003641 ouyangzhe@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第30 周周报:成交延续弱复苏，因城施策继续推进 2022-07-31 房地产及物管行业 22 年第23 周周报:市场延续弱复苏，预期政策将继续扩散 2022-06-12 [T blCtt ] -24%-15%-7%2%10%19%08/2110/2112/2102/2204/2206/22房地产沪深300股票报告网 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 30 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 16.46 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 7.36 6.59 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 15.36 2022/07/15 买入 25.73 2.38 2.58 6.45 5.95 7.60 7.60 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.89 2022/07/17 买入 17.85 1.28 1.49 10.09 8.65 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 19.42 2022/04/02 买入 40.57 5.61 5.65 3.46 3.44 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 10.41 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 4.54 4.31 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 002314.SZ 人民币 10.68 2022/07/05 买入 18.12 2.14 2.59 4.98 4.13 4.00 3.60 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.55 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 4.76 4.51 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.55 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 8.63 7.69 29.60