房地产开发行业周报2022W31：全国多城推进“保交楼”，全国性AMC参与房企纾困

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 08 月 07 日 房地产开发 2022W31：全国多城推进“保交楼”，全国性 AMC 参与房企纾困 近期地方积极推进保交楼政策，全国性 AMC 首度参与纾困出险房企。在银保监会、政治局会议多次提及“保交楼”后，本周多地积极推进。8 月 5 日，全国性 AMC 中国华融发布消息称，已与阳光龙净集团（实控阳光城，去年三季度陷入流动性危机）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。证券时报报道郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定 100 亿元。除郑州外，本周长沙、绍兴东莞等多城发布保交楼相关政策，多数为加强预售资金监管。 我们认为在中央地方高度重视保交楼的背景下，停工停贷对市场情绪的负面冲击将逐步减弱。但从政策面看，上半年地方放松效果尚未完全显现，同时核心一二线城市放松较为克制，对整体购房能力的提升、购房信心的提振略显不足，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.1%，落后大盘 3.78 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 27 名。本周上涨个股共 17 支，较上周减少 78 支，下跌股数为 118 支。（若无特殊说明，报告中本周指 7.30-8.6当周）。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 309.5 万平方米，环比下降 10.5%，同比下降 17.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为 72.9 万方，环比4.0%， 同 比 -2.5%； 样 本二 线城 市为 173.0 万 方 ，环 比 -14.9%， 同比 -18.4% ；样本三线城市为 63.7 万方，环比-12.1%，同比-27.5%。从今年累计31 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 9246.0 万方，同比下降-36.0%；一线城市为 1856.7 万方，同比-29.2%；二线城市为 5382.8 万方，同比-33.0%；三线城市为 2006.5 万方，同比-47.0%。 二手房：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 125.4 万方，环比下降 13.6%，同比增长 23.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 31.6 万方，环比-6.4%；样本二线城市为 77.8 万方，环比-15.5%；样本三线城市为 15.9 万方，环比-17.4%。年初至今累计二手房成交面积为 3355.7 万方，同比变动为-23.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 886.5 万方，同比-38.9%；样本二线城市为 2052.0 万方，同比-12.9%；样本三线城市为 417.3 万方，同比-12.9%。 信用债：发行量整体持平，发债利率涨跌不一。根据 Wind 行业房地产指标统计，本周（8.01-8.07）共发行房企信用债 16 只，环比增加 3 只；发行规模共计 102.91 亿元，环比减少 0.94 亿元，总偿还量 126.76 亿元，环比减少 16.21亿元，净融资额为-23.85 亿元，环比增加 15.28 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（44.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（42.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5 年（33.0%）的债券为主。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与 2008/2014 年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A 股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科 A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H 股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：7 月操盘销售金额同比-39.7%，环比转负至-28.6%》2022-08-01 2、《房地产开发：2022W30：政治局会议首提“保交楼”，多城出台相关政策》2022-07-31 3、《房地产开发：十字路口的房地产——2022 中期策略》2022-07-24 股票报告网 2022 年 08 月 07 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 银保监会提稳妥化解地产风险，新房销售维持低迷 ................................................................................................ 3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................ 3 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 5 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 5 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 7 4. 重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................