地产天天见（第13期）：现在的房地产库存有多高？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 8 月 4 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 12 期）：土地财政依赖度高的城市都具有什么共性？》20220803 《地产天天见（第 11 期）：Q2 公募基金对地产持仓的变化如何》20220802 《地产天天见（第 10 期）：AMC 对房企纾困的作用到底有多大？》20220801 《地产天天见（第 9 期）：房企近期的偿债压力到底有多大？》20220729 《地产天天见（第 8 期）：海外房屋预售制度是怎样的？我国该如何借鉴？》20220728 《地产天天见（第 7 期）：我国商品房预售制度真的走到尽头了吗？》20220727 《地产天天见（第 6 期）：今年首批集中土拍的最大赢家是谁？》20220726 《地产天天见（第 5 期）：房票安臵政策真的能实现多方共赢吗？》20220725 《地产天天见（第 4 期）：房贷利率和首付比例下调之后，居民房贷负担会减轻吗？房贷利率降至多少才有效？》20220722 《地产天天见（第 3 期）：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？》20220721 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 13 期） 现在的房地产库存有多高？ 【每日一问】 全国商品房库存已经是历史高位水平，去化周期也接近 2015 年的高点。但住宅与非住宅的静态库存和动态去化显示出完全不同的趋势变化。住宅销售低迷的同时供给也明显缩量，而非住供给始终高企。截至 2022 年上半年，全国商品房广义库存面积为 74 亿平，同比增长 0.6%，去化周期为 65 个月，同比增长 29.4%；其中住宅广义库存面积为 25 亿平，同比下降 6.0%，去化周期为 26 个月，同比增长 28.1%，反映出住宅销售持续低迷的同时，供给也明显缩量；非住宅广义库存面积为 49 亿平，同比增长 4.3%，去化周期为 272 个月，同比下降 8.3%，市场供给仍然高企。本文我们主要讨论商品住宅的库存与去化情况。 从商品住宅的角度来说，尽管从动态的去化周期来看不在历史绝对高位，但是自疫情来上升趋势显著，同时静态库存面积也已经达到 25 亿平，虽未突破 2014-2015 年的历史最高点，但仍属于相对较高水平。从 14 年的去库存以来，静态库存面积就有了明显下滑，但到了 2018 年 3 月。库存面积开始回升，这和棚改进入收尾阶段有关。自 2020 年 9 月后，库存略微下降，从历史第二高点的 28 亿平下降到 25 亿平，仍然高于去库存后的最低点 23.7 亿平。而去化周期自去库存之后出现了明显的下滑，从 2015 年 6 月的38 个月，下降到了 2020 年 12 月的最低点的 17 个月。但从 2021 年 9 月开始出现了明显的回升，疫情反复后销售下行，2022 年 6 月末去化周期已经升至 26 个月，略低于 2020 年 6 月的 26.5 个月，为 2020 年疫情后的最高点。自 2021 年 9 月开始静态库存开始下行，而动态去化周期走高，走势出现明显背离，说明在这期间销售是大幅下行的，而供应下行的量比销售更多。 重点城市开盘去化率降至历史冰点。从中指院公布的 14 个重点城市新开盘项目平均去化率来看，2018年二季度以来呈明显下降的趋势，2020 年四季度到 2021 年二季度市场略微回暖，去化率回升，但与 2018年相比，仍然较低。2021 年三季度开始去化率再度走低，2022 年二季度降至 46%，处于历史的最低。 从各城市能级的狭义库存来看，2022 年以来，高能级城市库存量整体走高，低能级城市下行；整体去化周期都有明显上升，低能级城市去化周期处于历史高位。2022 年 6 月末，一线、二线、以及部分可监测的三四线城市住宅可售面积分别为 2677、24210、8765 万平，同比增速分别为 19.8%、2.6%、-4.6%。截至 2022 年 6 月末，一、二、三四线城市住宅去化周期分别为 17.2、18.2、21.4 个月，同比分别增长 85%、80%、101%。2021 年下半年以来，一线城市的可售面积有明显提升，去化周期触底回升，但目前仍低于疫情爆发初期的 2020 年 5、6 月的 17.3、18.3 个月。二线城市的可售面积较为平稳，在 2022 年初之后还出现了小幅下降，主要是因为相比销售下滑，供应也显著减少，二线城市表现出的特征和全国的广义库存和去化周期较为相似。而少部分的三四线城市可售面积变化不大，但去化周期出现了非常明显的提升，我们认为主要是因为销售的持续遇冷造成的，在最近几个月政策连续的出台刺激之下，终于拐头向下，但仍高于疫情后的峰值，销售改善的状况不明显。 各区域去化周期自 2021 年下半年以来均呈现上行趋势。截至 2022 年 6 月末，环渤海、长三角、成渝、中西部、珠三角、海西经济区、东北六大区域住宅去化周期分别为 23.3、15.6、15.5、16.9、19.8、23.0、47.5 个月，同比分别增长 37%、109%、135%、97%、106%、116%、154%，环比增速分别为-5.2%、-8.2%、8.3%、5.9%、-1.8%、-9.3%、-0.8%。1）基本面缺乏支撑且购买力严重不足的东北部，目前商品住宅的去化周期接近 50 个月，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。2）当前长三角、成渝城市群的去化周期相对最短，基本面具备较强的韧性；但成渝地区成交尚未见明显回暖，6 月去化周期仍延续上行趋势；而长三角区域率先复苏，2022 年 6 月长三角去化周期的改善幅度较大，长三角地区房地产市场明显复苏，重点城市开盘去化率升至 44%，环比提升 13 个百分点。头部城市上海、杭州开盘去化率超 80%，上海疫情解封后市场快速复苏，6 月开盘去化率高达 83%，7 成以上楼盘开盘当天售罄；苏州、宁波、南京等去化率低位回升。3）此外，中西部地区的去化周期也尚未见改善，我们认