面向未来的房地产市场

- 1 - 2022 年第一季度宏观政策报告 季度宏观政策报告 第 51 期 2022 年 4 月 执笔人： 张斌，朱鹤，钟益，盛中明，孙子涵 ◼ 运行环境：地缘政治冲突和美联储加息对全球复苏带来新的压力；新一轮的疫情冲击严重干扰正常经济活动；财政支出提速，社融小幅回升，资本市场承压。 ◼ 运行特点：GDP 增速低于潜在增速，第一、二产业运行处于正常区间，服务业受损严重，就业市场面临压力；固定资产投资反弹，出口增速保持韧性，消费成为最大短板；GDP增速未必能充分反映产出损失，异常经济结构下需多个维度看待 GDP 增速。 ◼ 未来风险：疫情冲击、需求不足、部门新兴产业面临的政策不确定性、外部地缘政治冲突和美联储加息等多重压力下，未来经济增长、资本市场都面临较大压力。 ◼ 应对措施：持续降息直至经济稳定在合理区间，加大对疫情受损行业和就业的补偿力度，针对低收入群体、老人和婴幼儿的暂时性生活补贴，改善房企融资渠道盘活房企沉淀资产，稳定监管政策预期，基建投资保底。 专题：面向未来的房地产市场 ◼ 住房市场发展迈过高峰期，炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾，未来房地产市场由“易热难冷”转向“易冷难热”。 ◼ 房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾，一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体工作所在地的大城市定居；二是房地产行业资产负债表收缩威胁到当前和未来的宏观经济稳定。 ◼ 针对这两个矛盾，这里提出了面临新市民的都市圈建设方案，以及针对房地产行业的债务重组方案。这两个方案都是尽可能地利用市场自发力量解决问题，需要政府在土地、教育和医疗服务、住房金融政策方面做出一些调整，不给政府增加过多财政负担。 面向未来的房地产市场 政策建议季度报告 - 2 - 季度宏观政策报告 第 51 期 2022 年 4 月 外部环境：地缘政治冲突和美联储加息削弱经济活力 摩根大通全球综合 PMI 和全球制造业 PMI 均值分别为 52.4 和 53.3，分别较2021 年 4 季度均值下降 2.1 和 1.0 个百分点。在疫情反复和地缘政治冲突的双重影响下，全球制造业增速有所放缓。分国家来看，除日本外，美国、欧元区、巴西、印度和俄罗斯 1 季度制造业 PMI 均值均出现不同程度下降，其中，俄罗斯、美国和印度的降幅更明显，俄罗斯和巴西的制造业 PMI 跌至荣枯线以下。 图 1 摩根大通全球制造业 PMI 图 2 全球主要经济体制造业 PMI 数据来源：WIND，中国金融四十人论坛。 全球经济增长预期下调。全球经济复苏面临多重挑战，俄乌冲突进一步加剧全球经济衰退和高通胀风险，部分低收入国家还可能面临粮食、债务和社会危机。近日联合国贸易和发展会议下调 2022 年全球经济增长预期至 2.6%1，较此前预测下调 1 个百分点。国际基金组织（IMF）总裁格奥尔基耶娃也表示2，俄乌冲突导致 143 个经济体经济增速下行，而这些经济体占全球经济总量的 86%，国际基金组织或将再次下调 2022 年和 2023 年全球经济增速。 大宗商品价格上涨。俄乌是全球能源和部分农产品的重要供应国，地缘冲突推动大宗商品价格迅速上涨。2022 年 1 季度，CRB 大宗商品价格综合指数为 627.5，较 2021 年末上升 9.9%，其中油脂分项增长 21.4%。布伦特原油现货和期货价格最高涨至137.7美元/桶和128.0美元/桶，分别较2021年末上涨78.2%和64.5%，季末震荡调整，分别回落至 110.3 美元/桶和 107.9 美元/桶。石油输出国组织（OPEC+）第 26 次部长级会议重申石油市场基本面良好，地缘政治发展是当前市 1 “联合国贸发组织：乌克兰战争加剧了全球经济低迷”； https://news.un.org/zh/story/2022/03/1101002 2 “Facing Crisis Upon Crisis: How the World Can Respond”； https://www.imf.org/en/News/Articles/2022/04/14/sp041422-curtain-raiser-sm2022 60.2354.0058.2350.4356.3351.6357.7754.0757.8049.9054.3048.1720253035404550556065美国日本欧元区巴西印度俄罗斯全球主要经济体制造业PMI2021Q42022Q1政策建议季度报告 - 3 - 季度宏观政策报告 第 51 期 2022 年 4 月 场波动的主要原因3。3-4 月国际能源署（IEA）两次释放石油库存，以缓解石油市场供给压力4。天然气和动力煤价格也于 3 月上旬走高、月末回落，IPE 天然气和动力煤分别从最高点的 540 便士/色姆、396 美元/吨回落至 299 便士/色姆、253 美元/吨。此外，国际有色金属价格也出现不同程度上涨，国际农产品价格大幅上行。其中 LME 铜上涨 6.7%，LME 铝上涨 25.4%，LME 锌上涨 17.3%，CBOT 大豆价格上涨 20.8%，CBOT 玉米价格上涨 26.2%，CBOT 小麦价格上涨 30.5%。 图 3 CRB 大宗商品价格指数 图 4 国际能源价格 数据来源：WIND，中国金融四十人论坛。 美国通胀再创新高，美联储或将加快紧缩进程。美国通胀再创新高，2022 年3 月美国 CPI 和核心 CPI 同比增速分别达到 8.5%和 6.5%。美国就业市场供给边际改善，美国 1 季度平均新增非农就业人数达到 52.5 万，失业率下降至 3.6%，劳动参与率缓慢增长至 62.4%。3 月 17 日凌晨，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调至 0.25%-0.5%区间。与会者一致认为，缩减美联储资产负债表的计划已取得实质性进展，可能根据经济和金融状况，最早在 5 月会议上做出缩表决定。俄乌冲突可能在短期内给美国通胀造成额外上行压力，美联储可能将加快货币紧缩进程。联邦公开市场委员会（FOMC）16 名成员预测 2022 年还将加息六次，到 2022 年末联邦基金利率将超过 1.25%。 欧元区通胀高企，欧央行加快缩表。2021 年下半年以来，欧元区通胀水平加速上扬，俄乌冲突和欧洲对俄罗斯的制裁进一步加剧了通胀压力。3 月欧元区消费者调和价格指数 HICP 同比增速为 7.5%，核心 HICP 同比增速为 3%。2 月能 3 “26th OPEC and non-OPEC Ministerial Meeting concludes”； https://www.opec.org/opec_web/e