房地产行业第28周周报：新房成交同环比持续下降；多地停贷事件解决核心在于“保交付”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 7 月 18 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《销售同比降幅收窄；投资开工持续承压—房地产 2022 年 6 月统计局数据点评》20220716 《6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复（房地产行业 2022 年 6 月全扫描）》 20220709 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《地产核心指标单月降幅小幅收窄；行业或处于“U 型”底部反转的起始阶段》 20220616 《5 月楼市回暖迹象初显；高能级城市有望率先企稳修复（房地产行业 2022 年 5 月全扫描）》 20220616 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 28 周周报（7 月9 日-7 月 15 日） 新房成交同环比持续下降；多地停贷事件解决核心在于“保交付” 本周新房成交面积同环比持续下降，二手房同环比由负转正。地产集中停贷事件成为本周焦点，市场担心金融风险的爆发，同时影响楼市信心的修复，但我们认为此事件整体影响有限。我们认为对于此事件，最核心的解决方案是“保交付”，地方政府、银行、开发商三方应积极协调尽快复工，在项目资金、审批流程等方面给予一定的放松空间。 核心观点  本周新房成交面积同环比持续下降、二手房成交面积同环比由负转正。43 城新房成交面积361.2 万平，环比下降 4.0%，同比下降 40.1%；一、二、三线城市环比增速分别为-3.9%、7.8%、0.7%，同比增速分别为-6.6%、-45.2%、-35.7%。15 城二手房成交面积 160.4 万平，环比上升 9.0%，同比上升 8.7%；一、二、三线城市环比增速分别为 13.7%、1.4%、188.2%，同比增速分别为-26.7%、45.9%、11.1%。  库存面积与去化周期同环比均有所上升。15 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比上升 1.2%，同比上升 10.1%，去化周期为 13.4 个月，环比上升 0.1 个月，同比上升 5.3 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 3.0%、-0.4%、0.1%；去化周期分别为 11.7、11.1、13.8个月，环比变动-0.1 个月、0.1 个月、0.7 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率有所下降。百城土地成交建面 1679 万平，环比-63.2%，同比-35.7%；成交土地总价 255 亿元，环比-71.3%，同比-46.5%；楼面均价 1517 元/平，环比-22.1%，同比-16.8%；溢价率 2.21%，环比-33.8%，同比-85.1%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 193.6 亿元，同比+71.4%，环比+48.3%；净融资额为 10.6 亿元。其中国企国内债券总发行量为 193.6 亿元，同比+92.0%，环比+109.2%；净融资额为 129.3 亿元。北京城建、华发股份、华润臵地发行量最大，分别发行 23.0、21.6、20.0 亿元。本周民企未发行国内债券，总偿还量 118.7 亿元，同比+15.5%，环比-7.6%，净融资额为-118.7 亿元。  板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-6.1%，较上周下降 1.7pct；相对沪深300 收益为-2.0%，较上周上升 1.6pct。房地产板块 PE 为 11.37X，较上周下降 0.77。  本周北上资金对电力设备、汽车、建筑装饰行业加仓金额较大，分别为 20.4、20.3、10.5亿元。对房地产的持股占比下降 0.09%（上周下降 0.07%），净流出 17.0 亿元（上周净流出2.33 亿元）。 投资建议  本周地产集中停贷事件成为焦点，市场担心金融风险的爆发，同时影响楼市信心的修复，但我们认为此事件整体影响有限，一方面网传停贷楼盘鱼龙混杂，存在非交付问题的停贷告知（例如周边房价下跌、开发商施工调整等），另一方面，存在烂尾情况的项目业主真正的诉求是“希望拿到房”，而不是“取消销售合同”，因此在合同有效的情况下业主擅自停贷存在征信风险，同时即使是后期取消合同也存在开发商无力偿还首付及已供按揭款的可能。因此我们认为对于此事件，最核心的解决方案是“保交付”，地方政府、银行、开发商三方应积极协调尽快复工，在项目资金、审批流程等方面给予一定的放松空间。银保监会也对此回应，表示银行要千方百计推动“保交楼”，有效满足房企合理融资需求。短期内板块受到打击，反映了市场对爆发系统性风险的预期以及对社会面的影响。但随着“保交付”的推进，正是凸显优良标的的时刻，一方面稳健的央国企较少存在烂尾楼风险，另一方面部分优质民企被连带错杀。未来，预售资金监管政策将更趋规范化，同时房企融资政策有望进一步放松。  我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）被“错杀”的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 7 月 18 日 房地产行业第 28 周周报（7 月 9 日-7 月 15 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ...................