光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年7月）：七月地产AH核心物业指数-24%，华润万象生活发布业绩预增公告

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 8 月 2 日 行业研究 七月地产 AH 核心物业指数-24%，华润万象生活发布业绩预增公告 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 7 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数-24% 指数：2022 年 7 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅为-24.04%，跑输沪深300指数17.0pct.，跑输恒生指数16.2pct.，跑输恒生港股通指数15.6pct.；2022 年 1-7 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-34.4%，跑输沪深300 指数 18.8pct.，跑输恒生指数 20.5pct.，跑输恒生港股通指数 18.1pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为-18.2%；涨跌幅前列为：中骏商管（+9.0%）、新大正（+2.0%）、中海物业（-3.0%）、南都物业（-4.2%）、越秀服务（-4.6%）。2022 年 1-7 月，样本股平均涨跌幅为-33.0%；涨跌幅前列为：越秀服务（+13.1%）、滨江服务（+2.9%）、特发服务（+2.9%）、新大正（+0.9%）、中海物业（-0.1%）。 港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+4.07pct.）、融创服务（+2.07pct.）、保利物业（+1.72pct.）、金科服务（+1.55pct.）、宝龙商业（+1.16pct.）。2022 年 1-7 月持股比例变化：世茂服务（+11.27pct.）、融创服务（+9.47pct.）、金科服务（+7.90pct.）、保利物业（+2.91pct.）、雅生活服务（+2.08pct.）。 行业动态跟踪：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提高物业服务覆盖率，开展标准化试点；广州印发 2022 年城市更新项目年度计划 中央：发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案，提出提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理；发展家庭养老床位。地方：广州市 2022 年城市更新项目年度计划印发，今年计划实施 123 个旧改项目。 重点企业动态跟踪：新城悦服务发力拓展天津地区业务，华润万象生活归母净利润同比预增 25%-30%，龙湖智创生活再度递交招股书 新城悦服务与天津市宁河区政府及金玉物业签署战略合作协议；碧桂园服务 7月 18 日至 21 日累计回购约 132 万股；旭辉永升服务 7 月 12 日至 7 月 21 日累计回购约 207 万股；金科服务关联收购第二批托儿所物业；向金科地产提供不超 15 亿元借款。华润万象生活发布业绩预增公告。预计 2022 上半年归母净利润同比增加 25%-30%，收并购公司财务并表以及外拓使公司在管面积大幅增加。上市进展：7 月 7 日龙湖智创生活再次提交港交所上市申请。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220703 六月地产 AH 核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 6月） 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022 年中期投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对 5 月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220602 五月光大地产 AH 核心物业指数-3%，中央九部门联合推进智慧社区建设——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 5 月） 20220504 四月光大地产 AH 核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 4 月） 20220403 三月光大 AH 核心物业指数-14%，26 只样本股刊发 2021 年度业绩——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 3 月) 20220303 二月光大 AH 核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 2 月) 20220206 2022 年“开门红”，一月光大 AH核心物业指数上涨近 5%——光大地产 A+H物业板块月度跟踪(2022 年 1 月) 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022 年 7 月光大地产 AH 核心物业指数 1.1、光大地产 AH 核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产AH 核心物业指数，其中 A 股 4 家，H 股 26 家。 对比 2022 年 6 月，本期光大地产 AH 核心物业指数成分股剔除长期停牌的恒大物业（6666.HK）、荣万家（2146.HK），调入金茂服务（0816.HK）、东原仁知服务（2352.HK）。 2022 年 7 月起，光大地产 AH 核心物业成分股如下： 表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 630.9 33.3 36.0 36.0 -14.4% -7.5% 6098.HK 碧桂园服务 488.8 17.5 11.9 11.9 -50.0% -62.1% 2669.HK 中海物业 223.7 8.2 27.4 27.4 -3.0% -0.1% 6049.HK 保利物业 208.3 45.4 24.3 24.3 -8.6