房地产行业：未来5-10年城镇潜在新增住房需求规模测算——我国城镇家庭住房需求还有多大增长潜力？

东方金诚行业研究1我国城镇家庭住房需求还有多大增长潜力？——未来 5-10 年城镇潜在新增住房需求规模测算分析师： 冯琳于丽峰曹源源摘要：受人口自然增长率下降、城镇化率提升速度边际放缓、大规模城市更新告一段落等因素影响，未来 5-10 年我国城镇新增住房需求将出现系统性下降。即便考虑在政策友好前提下，城镇家庭持有二套及以上住房占比明显提升的乐观情形，未来 5-10 年城镇新增住房需求也不及过去十年，这意味着我国房地产市场高速增长的阶段或已经过去。自 1998 年起，我国房地产市场完全进入商品化时代，由此开启了长达 20 年的高速增长，市场规模快速扩张。除因房改等制度性改革激发要素活力外，城市化的推进、人口红利的释放和城市更新改造被认为是推动中国房地产市场持续繁荣的三个关键因素——我国城市化水平的快速提升带动新增城镇居民数量增加，而新增城镇居民相对年轻的年龄结构带来了庞大且稳定的中青年群体住房需求，同时，棚改政策催化下的城市更新又激发出大规模房地产投资和建设需求。展望未来，房地产市场中长期走势很大程度上取决于这三个关键因素还能够带来多大规模的城镇新增住房需求。对此，我们参考吴璟和徐曼迪（2021）1提出的城镇新增住房需求测算方法，对未来 5-10 年我国城镇潜在新增住房需求规模进行了拆解预测。一、“一户仅一房”假设下的城镇新增住房需求预测我们首先假设一个城镇家庭需要且仅需要一套住房，那么在特定时点上，城镇家庭存量住房套数（不区分自有房和租房）应当等于城镇家庭户数。相应地，特定时间段内的“新增住房需求”来源于两个方面: 一是城镇家庭户数的增加，即主动新增住房需求，具体可能来自城镇家庭户数的自然增长（即随着城镇人口的自然增长，城镇家庭户数也会自然增加），或者来自城镇家庭户数的机械增长（即除因自然增长以外的其他原因——主要是城镇化——带来的城镇家庭户数的增加，但需剔除就地城镇化的部分）; 二是部分城镇家庭的原住房因为老化、拆除等原因而灭失，由此产生的对新住房的需求，即被动新增住房需求。在上述假设下，我们根据第五次至第七次人口普查数据，对 2001 年以来我国城镇新增住房需求1 《中国城镇新增住房需求规模的测算与分析》，吴璟、徐曼迪，《统计研究》第 38 卷第 9 期，2021 年 9 月东方金诚行业研究2结构进行了定量拆分，并以此为基础，对未来 5-10 年我国城镇潜在新增住房需求规模做出趋势性预测，具体分析如下：1. 因城镇家庭户数增加而带来的主动新增住房需求测算城镇家庭户数自然增长：假设特定时间段期末相较期初的城镇化率保持不变，期初存量城镇人口在此时间段内的自然增加也会带来期末城镇家庭户数的增加，因而其增速应与期间人口自然增长率大致相当。但考虑到户均人口数并非恒定值——过去 20 年我国城镇家庭户均人口数不断下降——因此，我们同时结合人口自然增长率和城镇家庭户均人口数两个指标，计算得到 2001-2020 年因城镇人口自然增加带动城镇家庭户数自然增加而引致的新增住房需求规模。其中，2001-2010 年自然增加城镇家庭户数平均为 79.3 万户/年，2011-2020 年提高至 115.5 万户/年。具体如下表所示：2000 年2010 年2020 年城镇家庭户均人口数3.112.852.572001-2010 年期间2011-2020 年期间根据人口自然增长率计算的期间自然增加城镇家庭人口数（万人）2363.303125.69期间自然增加城镇家庭户数（万户）792.801154.73期间自然增加城镇家庭户数年均值（万户）79.28115.47注：期间自然增加城镇家庭户数=期间自然增加城镇家庭人口数/期初和期末城镇家庭户均人口数均值数据来源：人口普查资料，Wind，东方金诚测算参考对历史数据的测算方法，预测未来 5-10 年自然增加城镇家庭户数，应当以对人口自然增长率和城镇家庭户均人口数的预测为基础。但因缺乏官方参考依据（如官方中长期人口增长目标等）作为抓手，预测我国中长期人口自然增长率存在很大难度。因此，在预测未来将会自然增加的城镇家庭户数时，我们采用了与处理历史数据不同的方法——鉴于 20-34 岁青年人口是城镇新增住房需求主力，在过去 20 年为房地产市场带来了稳定的购房需求，因而可以通过测算未来 5-10 年的城镇青年人口规模来预测城镇家庭户数的自然增长潜力。具体方法为，首先根据第七次人口普查资料公布的各年龄总人口规模、《中国人寿保险业经验生命表》中的各年龄死亡率数据以及我们对未来 5-10 年青年人口城镇化率的预测，计算得到未来 5-10年城镇青年人口规模；然后再依据过去 20 年城镇青年人口规模和自然增加城镇家庭户数之间的比例关系，预测未来 5-10 年自然增加的城镇家庭户数。由下表可见，2001-2010 年，年均自然增加城镇家庭户数和 20-34 岁青年人口规模（期初和期末均值）之间的比例关系为 0.0050，2011-2020 年提高至0.0059，主要原因是城镇家庭户均人口数的下降。考虑到我国城镇小家庭化趋势还将延续，未来城镇东方金诚行业研究3家庭户均人口数料将进一步减少，因此，在进行预测时，我们将这一比例值向上进行了微调。时期20-34 岁城镇人口数：期初和期末均值（万人）期间自然增加城镇家庭户数年均值（万户）比例值2001-2010 年15928.4979.280.00502011-2020 年19626.86115.470.00592021-2025 年18921.24113.530.00602026-2030 年17492.81108.460.0062数据来源：人口普查资料，东方金诚测算最终计算结果显示，受 20 世纪末至 21 世纪初人口出生率偏低影响，未来 5-10 年城镇青年人口规模将有所收缩。这就导致，尽管随户均人口数降低，二者之间的比例值有望继续提升，但未来 5-10年的自然增加城镇家庭户数与过去 10 年相比仍会出现一定幅度的下降，其中，2021-2025 年年均将降至 113.5 万户，2026-2030 年年均将降至 108.5 万户。但需说明的是，上述预测方法依赖的是两个指标之间的数量比例关系，其逻辑严密性不及通过人口自然增长率和户均人口数来进行预测，但考虑到这两个指标间有一定的因果联系，且未来 10 年城镇青年人口规模的可预测性较强，因此，通过这一方法测算的结果反而更为可靠。城镇家庭户数机械增长：城镇家庭户数的机械增长主要是指由城镇化带来的增长。对历史情况的测算方法为“期间实际增加城镇家庭户数-理论自然增加城镇家庭户数”，但以此简单计算出来的结果并未调整就地城镇化的影响。就地城镇化是指在本镇、本村实现的城镇化。就地城镇化会带来城镇家庭户数的增加，但不会带来新增城镇住房需求，因此需要修正就地城镇化的影响——在我国城镇化进程中，就地城镇化和异地城镇化齐头并进，据吴璟和徐曼迪（2021）测算，2001-2010 年就地城镇化占比为 37.4%，2011-2015 年提高至 56%。在修正就地城镇化影响后，2001-2010 年，因城镇化而增加的城镇家庭住房需求年均为 331.1 万套，2011-2020 年年均值下降至 288.8 万套。2001-2