专题研究：22城首轮集中土拍，释放了哪些重要信号？

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年 07 月 12 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 jiny01@ghzq.com.cn 证券分析师： 姜雅芯 S0350521080007 jiangyx@ghzq.com.cn [Table_Title] 22 城首轮集中土拍，释放了哪些重要信号？ 相关报告 《2022 年区域城投面面观系列（二） ： 四川省城投债务面面观*靳毅，姜雅芯》——2022-06-13 《2022 年区域城投面面观系列（一） ： 四川城投全景解析*靳毅，姜雅芯》——2022-06-05 《 2022 年城投债思考系列之二 ： 城投债投资如何优选区域？ *靳毅，姜雅芯》——2022-05-25 《 “固收+”基金大盘点 ： “固收+”基金有哪些新变化？ *靳毅，张赢》——2022-05-06 《 “银行理财机构行为研究”之一 ： 银行理财 6大变化，如何重塑资本市场格局？ *靳毅，张赢，吕剑宇》——2022-04-20 《 “固收+”基金大盘点 ： 从年报看“固收+”基金三大变化 *靳毅，张赢》——2022-04-13 投资要点： ◼ 土拍供应端的变化 进一步放开参拍门槛。一方面，部分城市进一步放开参拍入围条件；另一方面，主要从降低保证金比例、延缓土地款缴纳、取消竞自持和竞配建三个方面降低房企参与资金压力。政府供地趋于谨慎。从供地数量来看，较 2021 年第三轮集中土拍有16 城缩减供地。从供地区域来看，多个城市供地资质提高，供地中心化现象加剧。 ◼ 22 城首轮集中土拍成交表现 整体热度一般，成交结构性转好。较 2021 年第三轮集中土拍，成交建筑面积、成交金额均下降，且17 个城市成交地块中底价成交占比超一半。城市间、城市内冷热分化明显。长春、天津、济南、沈阳流拍率和底价成交占比均较高，合肥、福州、南京城市内部板块热度分化，广州、长沙、无锡、郑州、成都、青岛、宁波、苏州、武汉流拍率虽然较低，但以底价成交为主，深圳、杭州、厦门、北京、上海、重庆土拍表现相对较好。 ◼ 22 城首轮集中土拍各参与主体成交表现 “国进民退”，城投兜底现象普遍。国央企仍为拿地主力，北京、上海、重庆等 7 个城市主要依靠国央企拿地。民企拿地意愿较低，武汉、合肥、无锡、青岛民企拿地虽相对较多，但以小型民营开发商为主。城投平台拿地以兜底为主，成都、广州、宁波、沈阳、苏州、天津、无锡、长春城投平台兜底拿地现象最明显。主流房企也多聚焦热点城市及深耕优势区域拿地。 ◼ 总结 1 预计土拍政策围绕“降门槛+保利润”进一步放宽。销售市场依然低迷叠加城投平台兜底拿地不具有长期可持续性，而房企资金压力和项目利润仍是当下房企参与土拍的主要掣肘因素，同时小型民营开发商成为土拍的重要参与主体，有必要延续围绕“降门槛+保利润”进一步放宽土拍政策。 ◼ 总结 2 关注集中土拍对各城市地方财政及城投平台经营的影响。关注长春、天津、济南、沈阳土拍成交表现相对一般的城市；关注合肥、南京、福州土地流拍较多的弱势区县及对区县内城投平台经营的影响；关注广州、成都、长沙等城投平台兜底拿地现象显著城市中主要兜底拿地城投平台的经营情况；同时建议进一步关注此轮土拍成交表现较好的深圳、杭州、厦门、北京、上海、重庆。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 风险提示 政策变化超预期、信用风险超预期、数据统计存在偏差。 oPzQwOsPoMwOnMoMpNxPsQ6MdN8OtRrRnPoMfQpPtMkPnMpMbRqRmRxNnMmPNZqNqN证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 内容目录 1、 土拍政策进一步放宽，政府供地趋于谨慎 ............................................................................................................. 5 1.1、 土拍政策的三个变化 ....................................................................................................................................... 5 1.2、 政府供地趋于谨慎 ........................................................................................................................................... 5 2、 22 城土拍成交表现 ................................................................................................................................................ 7 2.1、 整体热度一般，成交结构性转好 ..................................................................................................................... 7 2.2、 城市间、城市内冷热分化明显 ......................................................................................................................... 8 3、 各参与主体成交表现 ............................................................................................................................................ 10 3.1、“国进民退”，城投平台兜底现象普遍 ............................................................................................................... 10 3.2、主流房企聚焦热点城市及优势区域拿地 .......................................................................................................... 12 4、 总结 ........................................................................................