房地产6月月报：销售显著回暖，但持续性面临考验

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房地产6月月报：销售显著回暖，但持续性面临考验 2022 年 7 月 18 日 看好/维持 房地产 行业报告 销售：商品房销售显著修复，但停贷事件或影响复苏持续性。6 月单月商品房销售面积同比-18.28%，前值-31.77%；销售额同比-20.82%，前值-37.68%；销售均价单月同比-3.10%，前值-8.66%。我们认为几个因素促进了 6 月销售数据的修复：1）随着 6 月份疫情影响的逐渐消散、前期积压的部分需求得到释放；2）房企冲刺半年业绩，加大了促销与推盘力度；3）需求端鼓励政策的持续落地刺激了部分需求。但停贷事件给市场信心造成的冲击，以及房企偿债高峰下信用危机的持续和宏观经济复苏的不确定性等因素，都将影响销售的回暖节奏，后续还需要更大力度的宽松政策来稳定市场。 开发投资：新开工和竣工都在加速下滑，投资再次下探。6 月单月新开工面积同比-45.08%，前值-41.85%；竣工面积同比-40.73%，前值-31.27%；开发投资同比-9.41%，前值-7.81%。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、施工和推盘意愿的走低。而民营房企持续发酵的信用风险，导致了民营房企施工的能力与意愿都急剧下滑，不仅没有能力拓展新项目，老项目的持续施工能力也受到了很大影响，放慢施工进度甚至是停工已经成为了较为普遍的现象。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 到位资金：6 月销售的回暖带动资金面改善，但房企融资依然困难。6 月单月到位资金同比-23.59%，前值-33.39%。6 月销售的回暖，带动定金及预收款和个人按揭贷款降幅收窄，但国内贷款和自筹资金单月跌幅持续扩大。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发，极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构“晴天送伞、雨天收伞”的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，大量的民营房企很难得到银行等主流金融机构的信贷支持。 投资建议：我们认为断贷风波对于当前的地产市场而言，并不会成为压倒行业本身的一根稻草，反而可能成为纾困与需求刺激力度进一步加强的一个契机。但无论如何，当前大量民营地产面临正在到来的偿债高峰，消费者对此类地产的信任度也降至谷底，而且各类融资渠道已经全面垮塌，此类房企将在 Q3 面临更大的考验。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 未来 3-6 个月行业大事: 2022-8 中旬统计局公布 2022 年 7 月房地产开发数据及 70 大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.64% 行业市值(亿元) 16355.61 1.83% 流通市值(亿元) 14963.35 2.21% 行业平均市盈率 41.1 / 行业指数走势图 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028 chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号: S1480521080001 -26.0%24.0%7/199/1911/191/193/195/19房地产 沪深300 P2 东兴证券行业报告 房地产 6 月月报：销售显著回暖，但持续性面临考验 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 1. 销售：销售修复显著，但停贷事件给复苏蒙上阴影 商品房销售显著修复，但停贷事件或影响复苏持续性。我们认为几个因素促进了 6 月销售数据的修复：1）随着 6 月份疫情影响的逐渐消散、前期积压的部分需求得到释放；2）房企冲刺半年业绩，加大了促销与推盘力度；3）需求端鼓励政策的持续落地刺激了部分需求。但近期部分烂尾楼业主集体停贷事件持续发酵，对市场信心造成了显著的负面冲击，再加上 6 月短期的积压性需求与刺激性需求的部分释放，销售情况再次显著走弱。我们预计，随着疫情影响的逐渐减弱、房企纾困力度的进一步加强、“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的陆续见效，后续的商品房销售情况不会再跌落至 4 月份的底部。但停贷事件给市场信心造成的冲击，以及房企偿债高峰下信用危机的持续和宏观经济复苏的不确定性等因素，都将影响销售的回暖节奏，后续还需要更大力度的宽松政策来稳定市场。 从具体数据来看，2022 年1-6 月商品房累计销售面积68,923 万平，同比-22.20%；商品房累计销售金额66,072亿元，同比-28.9%；其中，6 月商品房销售面积 18,185 万平，同比-18.28%；6 月商品房销售额 17,735 亿元，同比-18.28%。2022 年 1-6 月商品房累计销售均价 9,586 元/平，同比-8.57%；其中，6 月商品房销售均价 9,752 元/平，同比-3.10%，环比 1.44%。 图1：全国商品房累计销售情况 图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价 图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所 资料来源：WIND，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产 6 月月报：销售显著回暖，但持续性面临考验 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES2. 开发投资：施工数据全面下滑，投资再次下探 新开工和竣工面积都在加速下滑，投资再次下探。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、施工和推盘意愿的走低。而民营房企持续发酵的信用风险，导致了民营房企施工的能力与意愿都急剧下滑，不仅没有能力拓展新项目，老项目的持续施工能力也受到了很大影响，放慢施工进度甚至是停工已经成为了较为普遍的现象。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022 年 1-6 月累计新开工面积 66,423 万平，同比-34.4%；其中，6 月新开工面积 14,795万平，同比-45.08%。2022 年 1-6 月累计竣工 28,636 万平，同比-21.50%；其中，6 月竣工面积 5,274 万平，同比-40.73%。2022 年 1-6