统计局6月房地产数据点评：销售拐点初现，投资有待修复

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年07月15日超 配1统计局 6 月房地产数据点评销售拐点初现，投资有待修复 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn事项：统计局公布 6 月房地产投资和销售数据。2022 年前 6 个月，商品房销售额 66072 亿元，同比下降 28.9%；商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%；房地产开发投资 68314 亿元，同比下降 5.4%；房屋新开工面积 66423 万平方米，同比下降 34.4%；房屋竣工面积 28636 万平方米，同比下降 21.5%。国信地产观点：1）销售拐点初现，价格持续修复，我们认为随着疫情趋于稳定、放松政策起效，叠加上年同期的低基数，三季度数据大概率进一步好转；2）开发投资持续恶化，但到位资金降幅收窄，销售回暖、回款加速是修复关键；3）开竣工跌幅扩大，地产链继续承压。4）投资建议：429 政治局会议后，地产股已从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出。进入下半年，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄。最难熬的时候已经过去，静候三季度基本面修复。建议关注万科 A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳 W。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 销售拐点初现，价格持续修复销售累计同比改善。2022 年 1-6 月商品房销售额累计 66072 亿元，同比-28.9%，较前值收窄 2.6 个百分点；销售面积累计 68923 万平方米，同比-22.2%，较前值收窄 1.3 个百分点。单月值同比降幅收窄明显，2022年 6 月商品房销售额 17735 亿元，同比-20.8%，较前值收窄 16.9 个百分点；销售面积 18185 万平方米，同比-18.3%，较前值收窄 13.5 个百分点。销售均价持续修复，2022 年 1-6 月，商品房销售均价为 9586元/㎡，同比-8.6%，较前值收窄 1.8 个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。6 月楼市热度改善较为明显，我们认为随着疫情趋于稳定、放松政策起效，叠加上年同期的低基数，三季度数据大概率进一步好转。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售均价同比增速图6：商品房销售均价环比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 开发投资持续恶化，但到位资金降幅收窄开发投资持续恶化。2022 年 1-6 月房地产开发投资完成额累计为 68314 亿元，同比-5.4%，降幅较前值扩大 1.3 个百分点。6 月单月，开发投资完成额为 16180 亿元，同比-9.4%，降幅较前值扩大 1.6 个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。到位资金降幅收窄。2022 年 1-6 月房企到位资金累计为 76847 亿元，同比-25.3%，较前值收窄 0.5 个百分点。6 月单月到位资金为 16443 亿元，同比-23.6%，较前值收窄 9.8 个百分点。拆解房企资金来源，可以看到销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）的拖累减弱，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。图7：房地产开发投资累计同比增速图8：房地产开发投资单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：到位资金累计同比增速图10：到位资金单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：国内贷款占比 vs 销售回款占比图12：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 开竣工跌幅扩大，地产链继续承压开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022 年 1-6 月，新开工面积累计 66423 万平方米，同比-34.4%，降幅较前值扩大 3.9 个百分点。6 月单月新开工面积 14795 亿元，同比-45.1%，降幅较前值扩大 3.2 个百分点。竣工强弩之末，跌幅持续扩大。2022 年 1-6 月，竣工面积累计 28636 万平方米，同比-21.5%，降幅较前值扩大 6.2 个百分点。6 月单月竣工面积 5274 万平方米，同比-40.7%，降幅较前值扩大 9.5 个百分点。后续开工预计延续低位，但随着销售回暖使房企资金压力缓解、施工正常进行，竣工有望底部修复。从对经济、财政、就业等方面的影响看，地产链压力仍然较大。图13：新开工面积累计同比增速图14：新开工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：竣工面积累计同比增速图16：竣工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议：最难熬的时候已经过去，静候三季度基本面修复本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。429 政治局会议后，地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧，期待需求端创新政策的推出。进入下半年，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前