REITs产品研究和投资系列之一：构建公募REITs系列指数，实现更优的资产配置策略

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 7 月 7 日 总量研究 构建公募 REITs 系列指数，实现更优的资产配置策略 ——REITs 产品研究和投资系列之一 本文从公募 REITs 系列指数编制的角度入手，为投资者提供一种基于指数化投资思想、利用 REITs 指数进行资产配置的新视角。首先我们构建完整的REITs 系列指数综合反映 REITs 市场表现，并且不断扩充细分指数类型；其次研究如何在大类资产配置中引入 REITs 资产，优化和改善组合整体风险收益水平；最后我们讨论了 REITs-ETF 产品的跟踪方案和成分 REITs 的优选策略。 公募 REITs 系列指数编制细则。从海外 REITs 指数编制经验来看，REITs 指数均采用自由流通市值加权，同时限制成分股的收益来源、市值、流通性。本文编制的 REITs 指数系列由沪深交易所上市的 REITs 产品组成，综合反映REITs 市场整体表现的同时，提供衡量不同底层资产、项目类型的细分 REITs指数，并且均提供价格指数和全收益指数。计算中采用分级靠档的方法以确保计算指数的份额保持相对稳定，当样本成分名单或样本成分的调整市值出现非交易因素的变动时（如新发、扩募等），采用除数修正法保证指数的连续性。 多维度透视公募 REITs 系列指数。1）业绩表现：REITs 指数自基日以来整体表现先抑后扬，今年以来有所回撤，生态环保 REITs 指数业绩突出；2）项目分布：交通基础设施和园区基础设施合计权重超 70%；3）规模分布：集中在60 亿元以下，扩募机制的落地引导 REITs 产品规模提升；4）成分变动：基日以来共出现三次临时调整，纳入新上市产品。 如何有效利用 REITs 指数更好的实现资产配置策略？REITs 高分红特性为投资者带来持续的现金流，我们优先选择全收益指数进行业绩测算。由于国内REITs 市场处于发展初期，REITs 综合指数可供回测的数据量较少，引入恒生REIT 指数和 MSCI 美国 REIT 指数分别反映 REITs 在港股和美股的表现。 从港股和美股的长期经验来看，REITs 和债券、商品的相关性较低，和股票市场的相关程度相对更高。从短期国内 REITs 综合指数的表现来看，REITs 资产和债券、商品的相关性同样较低，但与港股和美股横向对比发现，利用 REITs指数分散组合风险在 A 股市场更具吸引力。进一步研究表明，国内 REITs 资产的股性和债性并不稳定，但在今年 2 月以来和股票市场相关性明显抬升。 基于上述结论，我们从多个角度论证在大类资产配置中加入 REITs 资产的优势。1）利用 REITs 资产替代部分权益仓位，有望在提高组合业绩表现的同时降低波动；2）在传统大类资产配置方案中加入 REITs 资产，能够有效分散组合风险并增强收益；3）基于风险平价模型调整 REITs 权重比例，实现长期稳健的收益增长。 REITs-ETF 产品跟踪方案和成分 REITs 优选策略：我们分别参考上投摩根富时 REITs 人民币和广发美国房地产人民币作为抽样复制策略和完全复制策略的代表，结合 REITs 产品特性讨论 ETF 产品跟踪国内公募 REITs 指数的具体方案。另外 REITs 上市以来交易流动性处于劣势，但随着国内首批公募 REITs迎来上市一周年，份额解禁叠加后续产品扩容将有效提升二级市场流动性。 REITs-ETF 基金应被动跟踪于公募 REITs 综合指数或其细分项目指数，并且以对应的全收益指数作为业绩比较基准。完全复制策略完全按照标的指数的成份组成及权重构建 REITs 组合，抽样复制策略优选基本面良好、流动性充裕、低估值的 REITs 进行投资。 风险提示：报告数据均来自于历史公开数据整理分析，存在失效的风险；历史业绩不代表未来。 作者 分析师：祁嫣然 执业证书编号：S0930521070001 010-56513031 qiyanran@ebscn.com 联系人：肖植桐 021-52523682 xiaozhitong@ebscn.com 重要指数走势图 数据来源：Wind, 光大证券研究所，数据截至：2022年 6 月 3 日 相关研报 首批公募 REITs 下周解禁，长期机构投资者或迎来配置良机——基金市场周报20220617 华夏中国交建 REIT 认购火爆，REITs 产品缘何点燃投资热情？——基金市场周报20220408 华夏中国交建高速 REIT 获批通过，场内资金持续增持恒生科技 ETF——基金市场周报20220318 场外 REITs 份额新增退出渠道，中低风险基金规模逆势增长——基金市场周报20220304 第二批公募 REITs 认购火爆，上海数据交易所揭牌成立——基金市场周报 20211126 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 金融工程 目 录 1、 公募 REITs 系列指数编制细则 .......................................................................................... 5 1.1、 海外经验：均采用自由流通市值加权，同时限制 REITs 的收益来源、市值和流通性 ........................... 5 1.2、 指数编制目标：综合反映 REITs 市场表现，并且不断扩充细分指数类型 .............................................. 7 1.3、 基日与基点：2021 年 6 月 21 日为基日，基点为 1000 点 .................................................................... 8 1.4、 样本空间：沪深交易所上市 REITs，保证样本完整性和及时性 ............................................................. 8 1.5、 选样方法：考察 REITs 发行规模、日均成交金额和自由流通份额占比 ................................................. 8 1.6、 指数计算 ................................................................................................................................................ 9 1.6.1、 分级靠档：确保 REITs 指数的份额保持相对稳定 ...........................................