宽信用观察系列之十：近来地产恢复得如何？

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 债券研究 债券深度报告 2022 年 07 月 04 日 【债券深度报告】 近来地产恢复得如何？ ——宽信用观察系列之十  在《地产放松还有多少可以期待？——宽信用观察系列之七》报告中，我们曾提示，本轮地产放松大致已经历三个阶段，其中 5 月中旬以来，地产调控放松无论是在总量层面、还是地方层面，实际已涉及历年“全面放松”阶段下的一些政策选择，“稳地产”的信号明确。那么 5 月下旬至今，地方层面地产放松的执行力度如何？政策效果如何？  1、“全面放松”阶段以来，地方政策有哪些增量？ （1）一线城市：房贷利率跟随市场利率调降，增量政策不多。5 月底以来，一线城市增量政策较少，仅有广州小幅放松限购门槛，北京、上海房贷利率主要跟随基准利率调降；广州、深圳两地则调降了加点，首套房贷利率降至 4.45%附近。 （2）重点二线城市（22 个长效机制试点）：5 月下旬以来，约半数二线城市继续加大了调控放松力度。例如南京、成都、武汉等重点城市，在 5 月的基础上，进一步放宽限购、限售、贷款投放等限制，政策力度加码；个别重点城市放松“认房认贷”（如重庆），但更多城市对此依然谨慎。 （3）三、四线城市：新一轮放松政策密集出台中。6 月至今，我们发现此前已经历一轮放松（2021 年 12 月-2022 年 4 月）的三四线城市，有松动加码的现象：放松城市范围更大、个别地区政策力度再加强。 （4）增量选项：“房票安置”政策重现。6 月至今，南京、郑州等重新推出棚改安置中的“房票安置”政策，以补贴形式鼓励购房，部分地区实行“兑付时间越早、补贴力度越大”，以房票购入的住宅不计入家庭限购套数等，体现政策尽快生效的诉求。  2、放松政策效果如何？ （1）居民端：剔除异常波动后，6 月地产销售呈现“弱复苏”。6 月，30 城销售面积读数明显反弹。6 月第四周，30 城商品房销售面积 453.5 万平方米，已攀升至去年单周高位水平；全月来看，6 月 30 城商品房销售面积合计约为1668.6 万平方米，环比 5 月全月增长 81%。 但是，拆分城市来看，个别城市存在异常波动的情况（上海、青岛、苏州、武汉），带动了 30 城销售表现的改善。剔除这一影响后，其他重点城市 6 月平均单周销售面积环比 5 月份改善约 10%左右，呈现“弱复苏”态势。样本重点城市去库迹象也并不显著，非重点城市单周库存水平环比波动在±1%以内。 （2）房企端：6 月拿地有限回暖，前端投资发力或仍不足。 拿地方面，6 月集中供地的城市相较于 4、5 月偏少，上海进行首轮集中土拍，叠加北京次轮土拍带动一线城市回暖，二、三线城市土地成交未出现反弹，土地市场延续低热，民营房企参与度依然不高。 投资方面，6 月建筑钢材需求延续偏弱，由于下游需求疲弱，恢复不及预期，钢厂在 6 月第三周开始减产以降低亏损，下旬钢材处于“供需双弱”状态。由于螺纹钢产量与新开工、施工同比增速之间较好的历史同步性，6 月前者同比增速继续下行、持续负增，侧面映射地产前端投资改善可能有限。 （3）市场端：民企地产债融资再度降温。6 月未有其他民企跟进发行信用保护工具，地产债净融资额降幅再度走扩，以 Wind 房地产行业口径统计，月内仅有两笔民营地产债成功发行，合计规模 6.9 亿，民企地产债单月净融资额降至-70 亿。二级市场上，19 家样本房企 1 年期估值收益率中位数攀升至 200%附近，续创新高。  风险提示：地产调控放松加码，提振“宽信用”预期，抑制债市表现。  证券分析师：周冠南 电话：010-66500886 邮箱：zhouguannan@hcyjs.com 执业编号：S0360517090002 联系人：靳晓航 电话：010-66500819 邮箱：jinxiaohang@hcyjs.com 相关研究报告 《【华创固收】2022 年煤炭行业信用债投资再审视》 2022-06-18 《【华创固收】从财富指数看震荡市的期限选择——债市策略思考系列之一 20220615》 2022-06-15 《【华创固收】计划单列市经济比较与城投梳理——2022 年城投全景系列报告之一》 2022-06-09 《【华创固收】政策密集落地，转债关注结构性机会——可转债 5 月月报》 2022-06-06 《【华创固收】利率市场化更进一步，成本下行潜力犹存——2022 年银行一季度分析报告》 2022-06-03 华创证券研究所 债券深度报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 本篇报告根据 6 月地产相关的高频指标，对月内地产销售、投资表现进行全方位回顾。与此同时，梳理了 5 月下旬以来，各地方进一步出台的增量宽松政策，为投资者提供参考，也印证了此前报告对于地产全面放松阶段特征的判断。 投资逻辑 首先，报告回顾了 5 月下旬以来一线、二线、三线城市地产调控放松情况，分别梳理了各类城市放松政策的特征，以及近期市场关注度较高的“房票安置”政策出台情况，发现地产调控松动力度整体有进一步加码的趋势。其次，报告梳理了 6 月地产相关高频数据的表现情况，包括地产销售、拿地、地产投资、债券市场融资等，发现目前仍处于政策效果初步显现的阶段，进而判断 6 月地产数据边际或会进一步改善，但是反弹斜率可能不高，整体或仍将是“弱修复”状态。 qRwOoMpRoOnNtNqPoOsNwPaQ8Q9PnPpPpNsQfQoOtMfQrRtO6MoPnQMYsRrQvPnMqP 债券深度报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目 录 一、“全面放松”阶段以来，地方政策有哪些增量？ ............................................................. 5 （一）重点城市跟踪：一线城市房贷利率调降，部分二线放松加码 ......................... 5 （二）三、四线城市：新一轮放松政策密集出台中 ..................................................... 8 二、放松政策效果如何？ ....................................................................................................... 12 （一）居民端：6 月地产销售“弱复苏” ......................................................................... 12 （二）房企端：拿地有限回暖，前端发力或仍不足 ................................................... 15 （三）市场端：民企地产债融资再度降温 ........