光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月）：六月光大地产AH核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 7 月 3 日 行业研究 六月光大地产 AH 核心物业指数+6%，四部门鼓励物管吸纳高校毕业生 ——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022 年 6 月） 房地产（物业服务） 市场行情：本月光大地产 AH 核心物业指数+6.31% 指数：2022 年 6 月，光大地产 AH 核心物业指数单月涨跌幅为+6.3%，跑输沪深 300 指数 3.3pct.，跑赢恒生指数 4.2pct.，跑赢恒生港股通指数 4.5pct.；2022年 1-6 月，光大地产 AH 核心物业指数累计涨跌幅为-13.0%，跑输沪深 300 指数 3.8pct.，跑输恒生指数 6.4pct.，跑输恒生港股通指数 4.4pct.。 个股：本月涨幅：样本股平均涨跌幅为+3.7%；涨跌幅前列为：建业新生活（+16.8%）、融创服务（+16.6%）、绿城服务（+15.0%）、碧桂园服务（+13.7%）、正荣服务（+12.7%）。2022 年 1-6 月，样本股平均涨跌幅为-19.4%；涨跌幅前列为：绿城服务（+26.3%）、特发服务（+24.0%）、越秀服务（+18.5%）、滨江服务（+13.7%）、华润万象生活（+8.0%）。 港股通：本月持股比例变化：世茂服务（+0.87pct.）、建业新生活（+0.54pct.）、碧桂园服务（+0.44pct.）、雅生活服务（+0.24pct.）、卓越商企服务（-0.01pct.）。2022 年 1-6 月，港股通持股比例变化：融创服务（+7.40pct.）、世茂服务（+7.20pct.）、金科服务（+6.36pct.）、旭辉永升服务（+1.92pct.）、卓越商企服务（+1.75pct.）。 行业动态：四部门鼓励物业吸纳高校毕业生；上海给予物业企业分档定额补贴 中央：民政部等发文支持在社区提供养老、托育、家政、物业等服务的机构加快发展，增强吸纳高校毕业生就业能力，按规定落实相应补贴政策。地方：上海明确物业服务企业对本单位疫情防控工作承担主体责任，2022 年对物业服务、邮政快递、住宿、文化旅游等行业防疫和消杀支出，给予分档定额补贴。 重点企业动态：世茂服务发布年报并复牌，金科服务关联收购托儿所公司 世茂服务发布经审核 2021 全年业绩，6 月 23 日在港交所复牌。招商积余拟收购新中物业 67%股权，对价人民币 5.36 亿元。金茂服务以 4.5 亿元收购首置物业服务有限公司的全部股权。金科服务 6 月 30 日发布回购股份意向；金科服务拟关联收购托儿所公司 44.44%股权（代价 2266 万元），以及相关托儿所物业（不超过约 2.71 亿元）。上市进展：6 月 10 日中湘美好在港交所递交招股书；6 月 27 日鲁商服务拟全球发售 3334 万股股份，每股 5.30-7.92 港元。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平，提高劳动报酬率在初次分配中的比重中作用凸显，并在疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，从中央到地方的各级政府政策支持力度均较强。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过 80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，推荐保利物业、中海物业、金茂服务，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220602 五月光大地产 AH 核心物业指数-3%，中央九部门联合推进智慧社区建设——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 5 月） 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022 年中期投资策略 20220522 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升——光大证券对 5 月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 20220504 四月光大地产 AH 核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大证券地产 A+H 物业板块月度跟踪（2022年 4 月） 20220403 三月光大 AH 核心物业指数-14%，26 只样本股刊发 2021 年度业绩——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 3 月) 20220303 二月光大 AH 核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产 A+H 物业板块月度跟踪(2022 年 2 月) 20220206 2022 年“开门红”，一月光大 AH核心物业指数上涨近 5%——光大地产 A+H物业板块月度跟踪(2022 年 1 月) 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产（物业服务） 1、2022 年 6 月光大地产 AH 核心物业指数 1.1、光大地产 AH 核心物业指数成分股 我们根据公司基本面和市场表现，筛选出 30 家 AH 物业上市公司，组成光大地产AH 核心物业指数，其中 A 股 4 家，H 股 26 家。 对比 2021 年，本期光大地产 AH 核心物业指数成分股剔除彩生活（1778.HK）、奥园健康（3662.HK），调入南都物业（603506.SH）、中骏商管（0606.HK）。 2022 年光大地产 AH 核心物业成分股如下： 表 1：光大地产 AH 核心物业指数成分股 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月 涨跌幅 年初至今 涨跌幅 6098.HK 碧桂园服务 977.4 35.0 23.9 23.9 13.7% -24.3% 1209.HK 华润万象生活 737.0 38.9 42.1 42.1 1.5% 8.0% 2869.HK 绿城服务 239.3 8.9 27.9 27.9 15.0% 26.3% 2669.HK 中海物业 230.5 8.5 28.2 28.2 -6.8% 2.9% 6049.HK 保利物业 229.6 50.0 26.7 26.7 -2.9% -18.4% 6666.HK 恒大物业 206.4 2.3 7.9 6.0 0.0% -12.9% 0019