房地产行业研究：百强房企销售复苏，滨江强势补货杭州

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 2006 沪深 300 指数 4467 上证指数 3388 深证成指 12860 中小板综指 12966 相关报告 1.《销售拐点确立，下半年复苏延续-地产行业点评》，2022.7.1 2.《6 月销售持续改善，建议关注物业高弹性-物业行业点评》，2022.6.30 3.《销售持续回升，土拍延续低温-地产行业周报》，2022.6.26 4.《三问房地产市场销售复苏情况-房地产行业专题研究》，2022.6.19 5.《单周销售同比转正，市场复苏拐点可期-地产行业周报》，2022.6.19 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 百强房企销售复苏，滨江强势补货杭州 行业点评  市场出现复苏，地产和物业表现均相对强势。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+4.3%，在各板块中位列第 4；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第 8。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+2.2%和+1.1%。  整体土拍热度低温，部分城市分化。本周全国 300 城宅地成交建面 1935 万㎡，单周环比 31%，单周同比-4%，平均溢价率 5%（杭州、宁波等城市集中土拍热度分化）。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 22115 万㎡，累计同比-54%；年初至今，华润臵地、滨江集团、中海地产、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。  本周一手房销售同环比连续三周同比为正。本周 40 个城市商品房成交合计988 万平米，周环比+40%，周同比+8%，其中：一线城市周环比+36%，周同比+7%；二线城市周环比+43%，周同比+17%；三四线城市周环比+27%，周同比-38%。  本周二手房销售环比上升、同比有所下滑。本周 17 个城市二手房成交合计186 万平米，周环比+3%，周同比-12%，其中：一线城市周环比+19%，周同比-30%；二线城市周环比 0%，周同比-2%；三四线城市周环比+2%，周同比-44%。  百强整体销售有复苏迹象，房企表现有分化。全国百强房企 1-6 月累计全口径销售金额 34706 亿元，同比-51%（降幅较 1-5 月收窄 2pct）；6 月单月全口径销售金额 8311 亿元，环比+60%，同比-43%（降幅较 5 月单月收窄17pct）。头部房企销售复苏更为明显，TOP10、11-30、31-50 和 51-100 梯队单月同比分别为-36%、-41%、-51%和-54%；不同类型房企复苏也有分化，改善产品占比高的房企弹性更大且行业排名持续提升，TOP30 房企中华润臵地、滨江集团、华发股份、越秀地产、远洋集团 5 家单月全口径销售金额同比转正。  杭州二批次土拍延续分化态势，本土民企滨江成最大赢家。杭州 2022 年二批次集中土拍供应涉宅用地 45 宗，全部成交，其中 12 宗地块封顶进入“一次性报价+摇号”阶段，封顶率 27%（一批次为 38%），23 宗底价成交，底价成交率为 51%（一批次为 45%）。从拿地房企看，滨江在一批次强势拿地后，二批次继续发力，获取 12 宗地块，权益投资金额达 216 亿元，其他品牌房企中，绿城获取 2 宗，招商、华发和联发各获取 1 宗，外来房企少有拿地，本地平台公司如萧山城投等获取 11 宗。我们认为自 2021 年下半年以来积极获取高素质土地的房企，其 2022 年下半年的推货量和去化率都有保障，能率先享受市场复苏红利，有望在本轮市场周期中实现弯道超车。 投资建议  地产板块，我们认为 2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务，强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 149016391789193820872236210705211005220105220405国金行业 沪深300 2022 年 07 月 03 日 资源与环境研究中心 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 百强房企销售情况.......................................................................................... 4 杭州二批次集中土拍情况 ............................................................................... 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 5 数据跟踪........................................................................................................ 6 宅地成交 .................................................................................................... 6 新房成交 .................................................................................................... 7 二手房成交 ................................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期 ......................