C~REITS2022年下半年投资策略：详解底层资产特征，参与市场高质量发展

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 详解底层资产特征，参与市场高质量发展 C-REITS2022 年下半年投资策略｜2022.6.19 中信证券研究部 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 孙明新 基础材料和工程服务行业首席分析师 S1010519090001 李想 公用环保行业首席 分析师 S1010515080002 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 扈世民 物流和出行服务行业首席分析师 S1010519040004 C-REITS2022 年下半年投资策略｜2022.6.19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 核心观点 2022 年以来，收益稳定的 REITs 底层资产，适度压低的长端利率，都有利于 REITs市场发展。本篇报告从产业的长期前景、竞争格局等维度出发，详解当前 C-REITs 所有大类底层资产价值变动影响因素，包括区位和运营，受疫情影响程度，扩能和大修，定价和补贴政策，规模经济等。REITs 市场正在迎来高质量发展，我们建议投资者积极配置 REITs，重点推荐产权类 REITs。 ▍ REITs 市场日益成熟，我们的研究以产业为本。截至 2022 年 6 月 15 日，REITs市场总市值达 523 亿元，参与投资者日益多元，REITs 市场组合自上市至今总计上涨 21.0%。2022 年 6 月 21 日，首批 9 只 REITs 将迎接限售解禁。新 REITs 的发行有望回应原始权益人和投资者的期待，而 REITs 扩募也箭在弦上。我们认为，未来对 REITs 的研究将重点聚焦底层资产，结合政策研究、产业研究和产品研究。 ▍ 保障性租赁住房和 REITs 的天作之合。保障性租赁住房是被最新纳入 REITs 的底层资产品类。最近几年，我国保租房能有效补住房供给体系的短板，潜在建设规模大，服务人群广，租金较之市场往往有 20%以内的折扣，故而出租率稳定。保租房商业上的可持续性，主要来自土地出让红利让渡。我们相信，核心城市的保租房资产收益很难受周期性因素影响，运营成本可控。我们建议未来积极申购深圳保租房 REIT和厦门保租房 REIT。 ▍ 物流仓储是少数具备规模经济的 REITs 底层资产。由于各地对供给物流仓储用地的谨慎态度，现代物流仓储设施长期稀缺，其出租率和租金复合增速都长期走高。重要物流节点，核心都市圈的物流仓储用地更显稀缺，且日常租金表现基本不受疫情影响。行业竞争格局方面，京东、普洛斯、ESR 等物流仓储龙头不断拓宽网络，随规模上升，企业租金议价能力加强，单方管理成本下降。我们认为，物流仓储设施是极少数具备规模经济效应，适合全国化，网络化发展的 REITs 底层资产。这或许说明，物流仓储 REITs 的扩募值得投资者参与。长期而言，龙头物流仓储平台可能形成“上市平台+境内外上市 REITs”两层资本运作结构，发挥投融管退优势。 ▍ 产业园区：区位是根本，运营是保障。产业园区资产从总体上供应丰裕，区位对于租金和出租率起决定性作用。运营服务能力往往是产业用地出让时的底线要求，从孵化到融资，从招聘到申报审批，集成性的园区服务助力园区价值的增长。总体来看，好的园区资产经营受疫情影响较轻，刚性资本开支小。但园区资产缺乏规模经济效应，内部分化也很大，所在区位供应情况可能变化，并往往和写字楼市场租金表现有关联。我们看好核心区位的园区资产中长期价值增长。 ▍ 生态环保和高速公路：政策主导，后续资金流入流出不确定性大。现有经营权类REITs 主要涉及垃圾焚烧，水务和高速公路。我们相信，水务 REITs 能受益于水价提升，而高速公路 REITs 当前的分派率较高。但是，经营权类资产的大修、扩能等现金流中断事件发生概率大，后期运维需要的资本开支也可能较大。高速公路的车流量受疫情影响也比较大。 ▍ 风险因素：部分经营权类资产存在期间可供分派现金大幅低于预期的可能，这既可能和停运改造有关，也可能和疫情影响有关。宏观经济下行对 C-REITs 底层资产的运营造成影响的风险。REITs 未来扩募，可能出现收益率变动的风险。利率下降冲击 REITs 估值的风险。保租房、环保类、高速公路，其定价都完全取决于政策本身，存在一定的调价风险。 ▍迎接 REITs 市场高质量发展，更看好产权类 REITs 的发展前景。丰富多元的 REITs 底层资产，构成了 REITs 市场得以繁荣的根基，适度压低的长端利率，也有利于 REITs的市场发展。我们相信，受疫情影响较小，出租率和租金水平相对稳定，很少出现大修等资本开支，加之不存在到期日的特征，预计将使得产权类 REITs 在中长期而言更受市场欢迎。具体而言，我们重点推荐具备规模效应的品牌物流仓储 REITs，地段优越的产业园区 REITs 和核心城市的保租房 REITs。当然，经营权类 reits 也值得从基本面出发，精选收益可靠的品种。 nMmPtRrMsNyRzQnPrRxOtO9P9RaQpNrRtRpNjMpPoQfQqRvM7NoPsMwMoNsMwMtOpR C-REITS2022 年下半年投资策略｜2022.6.19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2022 年预期现金分派率 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：预期现金分派率为根据 2022 年 6 月 15 日收盘价测算 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%建信中关村盐田港 REIT张江光大园普洛斯REIT蛇口产园苏州工业园华夏中交越秀高速首钢绿能首创水务广州广河沪杭甬高速产权类经营权类 C-REITS2022 年下半年投资策略｜2022.6.19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 研究 REITs，重点是研究什么？ ....................................................................................... 1 C-REITs 市场日渐成熟 ..................................................................................................... 1 改革取得初步成功 ............................................................................................................. 1 市场规模、认知度进一步提升 ........................................................................................... 3 政策持续鼓励和支持 .............................................................................