房地产行业22年5月公司月报：销售降幅边际企稳，优质龙头优势突出

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 30 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 5 月公司月报 销售降幅边际企稳，优质龙头优势突出 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 房企销售：市场降幅边际企稳，龙头显著领先行业。根据克而瑞数据，22 年 5 月百强房企实现销售金额 5192 亿元，同比下降 59.9%，降幅较 4 月基本持平，重点跟踪房企、全国商品房销售金额同比分别下降54.8%、37.7%，降幅分别收窄 1.0cpt、8.9pct，在改善政策落地、疫情影响消减及市场促销等多重利好因素的共同作用下市场边际企稳。5月多数重点房企单月及累计销售规模同比仍下降，但龙头房企体现出极强的销售弹性。在百强整体销售降幅接近 60%的情况下，头部华润（同比-19%）、中海（同比-23%）、滨江（同比-18%），表现更优。 ⚫ 房企拿地：拿地向核心城市集中，央国企积极拓展。根据公司经营公告，5 月 10 家样本房企拿地金额 492 亿元，同比下降 67%，环比上升50%，其中一二线城市拿地建面占比 86%，环比提升 7pct，1-5 月占比则为 79%，较 21 年、20 年则提升超过 20pct，投资持续向核心城市集中。拿地力度方面，5 月样本房企金额口径拿地力度 30%，环比上升 7pct，基本只有央国企拿地，其中招商蛇口、首开股份参与上海、北京等核心城市集中供地，单月拿地力度分别达到 142%、69%，万科、中海、保利拿地力度分别为 39%、25%、10%，近 1 年以来民营房企融资环境持续收紧，央国企几乎成为土拍市场唯一的竞争者。 ⚫ 房企融资：单月融资规模下行，房企到期压力依然延续。22 年 5 月，A 股样本房企实现债权融资 234 亿元，环比下降 43%，同比下降 49%，融资规模持续下行，其中信用债占比提升至 69%。到期情况来看，5 月信用债及海外债融资净流出 52 亿元，发行到期比接近 1:1，但主要由于本月到期规模较低，若 6 月继续延续 5 月发行规模，则发行到期比则仅 0.46，预计 22 年 6 月至 12 月月均到期规模为 1006 亿元，约为当前月融资规模的 2 倍，若未来融资环境维持当前现状，更多房企将面临更大的到期压力。融资成本来看，5 月房企境内债权平均融资成本为 3.33%，环比下降 25bp，其中多数发行成本均维持低位，而民企融资在政策及主管机构的持续推动下有所改善，但融资成本均有上行。 ⚫ 房企估值及投资建议：板块估值维持低位，稳健龙头具备较大修复空间。5 月 25 日至 6 月 24 日，A 股申万房地产板块指数当月绝对收益为-0.4%，月相对收益为-10.8%。板块动态 PE 估值为 7.33x，位于历史 50%分位，龙头房企动态 PE 仅 7.19x，随着供需两端经营环境持续改善，强信用+强管控房企优势凸显强化，建议关注优质龙头企业，关注运营稳健、流动性较好的央国企及优质绿档民企。 ⚫ 风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-06-30 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 2022 年中期策略:长冬日渐暖，独梅迎春来 2022-06-28 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -28%-20%-12%-5%3%10%06/2108/2110/2112/2102/2204/22房地产沪深300股票报告网 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 30 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 19.63 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 8.78 7.86 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 17.30 2022/06/23 买入 25.73 2.38 2.58 7.26 6.70 7.60 7.60 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.96 2022/04/28 买入 19.20 1.42 1.62 9.12 8.02 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 25.31 2022/04/02 买入 40.57 5.60 5.64 4.52 4.49 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 12.94 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 5.64 5.36 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 002314.SZ 人民币 12.93 2022/05/01 买入 19.02 2.14 2.59 6.03 5.00 4.06 3.68 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.42 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 4.68 4.44 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.76 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 9.34 8.32 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.53 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.76 11.30 7.00 6.40 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.89 2022/04/14 买入 10.39 0.56 0.57 10.44 10.30