房地产行业22年5月行业月报：改善性政策持续出台，市场逐步进入复苏通道

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 5 月行业月报 改善性政策持续出台，市场逐步进入复苏通道 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：按揭环境明显改善，“房票”安置重现。5 月四限放松政策出台频次创历史新高，此轮放松持续时间及频次已超 14 年同期，济南、温州、郑州等多地下调首付、放松认房认贷标准，一定程度上降低了购房门槛，武汉、佛山、无锡、成都等二线城市多次放松限购，改善政策层层递进。央行实施降息操作，无锡、南京、郑州、青岛等多地首套利率降至底线，按揭环境改善明显。郑州、温州等地出台“房票”安置政策，有助于缓解地方库存压力。 ⚫ 成交市场综述：销售降幅边际收窄，推盘规模持续下行。根据国家统计局数据，22 年 5 月全国商品房销售金额同比下降 37.7%，降幅环比收窄 8.9pct，单月降幅有所改善，但受近来供需两端持续压力影响，各区域热度仍处低位，销售企稳仍需时间及供需两端政策支持。推盘方面，5 月 26 城市商品房单月推盘面积环比下降 44.2%，同比下降 58.8%，年初以来推盘规模同比下降 33.8%，企业推盘能力及意愿下降，行业也不具备承接相应货值的环境条件。 ⚫ 土地市场综述：出让金同比下降近 70%，溢价率边际回落。2022 年 5月全国 600 城商住用地出让金 2655 亿元，同比下降 69%，扣除 22 城后出让金 1227 亿元，同比下降 57%，出让金规模仍处于低位。景气度方面，5 月溢价率为 3.8%，供需比（MA6）为 1.42，环比下降 0.09。22 年 5 月供需两端持续下行，企业投资意愿不足。5 月出让金排名前三的省份分别为江苏、广东及福建，其中江苏移动平均 6 个月的供需比为 0.9，低于全国平均水平 1.4，东部沿海省份景气度相对稳定。 ⚫ 开发投资市场综述：施工正增长阶段结束，资金环境影响投资意愿。根据统计局数据，22 年 5 月全国商品房新开工面积同比下降 41.8%，截至 5 月累计施工面积同比下降 1.0%，地产行业近 20 年施工正增长阶段结束。投资方面，5 月全国房地产开发投资 1.30 万亿元，同比下降 7.8%， 21 年下半年以来土地交易走弱、资金链紧张、销售景气度下滑使得行业施工投资压力持续增大。 ⚫ 融资市场综述：房企到位资金降幅收窄，供需压力持续。根据统计局数据，2022 年 5 月房地产企业到位资金同比下降 33.4%，降幅较 4 月收窄 2.2pct。分渠道来看，5 月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降 34.4%、48.7%、34.0%、13.2%，按揭贷和定金预收款降幅小幅收窄，开发贷和自筹资金降幅扩大，需求端按揭环境有所改善，但供需两端压力仍使得企业及居民信贷需求持续下滑。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-06-30 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业 2022 年中期策略:长冬日渐暖，独梅迎春来 2022-06-28 [Table_Contacts] 联系人： 谢淼 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn -28%-20%-12%-5%3%10%06/2108/2110/2112/2102/2204/22房地产沪深300股票报告网 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 19.63 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 8.78 7.86 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 17.30 2022/06/23 买入 25.73 2.38 2.58 7.26 6.70 7.60 7.60 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 12.96 2022/04/28 买入 19.20 1.42 1.62 9.12 8.02 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 25.31 2022/04/02 买入 40.57 5.60 5.64 4.52 4.49 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 12.94 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 5.64 5.36 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 002314.SZ 人民币 12.93 2022/05/01 买入 19.02 2.14 2.59 6.03 5.00 4.06 3.68 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.42 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 4.68 4.44 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.76 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 9.34 8.32 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.53 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.76 11.30 7.00 6.40 11.3% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 5.89 2022/04/14 买入 10.39 0.56 0.57 10.44 10.30 26.25 26.55 4.3% 4.2% 招商积余 001914.SZ 人民币 17.60 2022/06/17 买入 26.01 0.66 0.86 26.6