房地产行业深度研究：2014年复盘，迎接政策和销售的共振

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 2014 年复盘：迎接政策和销售的共振 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 新城控股 601155 CH 43.12 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 招商积余 001914 CH 20.80 买入 新大正 002968 CH 47.94 买入 鲁商发展 600223 CH 15.57 买入 华联控股 000036 CH 5.04 增持 资料来源：华泰研究预测 2022 年 6 月 21 日│中国内地 深度研究 2014 年周期对未来的借鉴：销售共振有望出现，民企改善仍有空间 参照 2014 年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约 2 个季度。从 2021H2的点点星光到 2022Q2 的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在 2022Q3 出现。民企政策仍有望持续改善，Q3先把握共振行情，再关注困境反转企业。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股等，以及部分地方国企；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。 政策与行业：基本面的修复滞后于政策 1-2 个季度 回顾 2014 年周期，由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下，2014 年上半年我国房地产市场降至冰点，在景气困境下市场迎来政策全面宽松。房企融资、行业调控、信贷、流动性政策全面转向，政策向成交传导存在时滞，政策全面反转至行业基本面触底时滞约 2 个季度。城市之间存在分化，重点城市恢复速度和弹性都好于全国。而成交向投资的传导同样存在时滞，土地投资底部较地产成交时滞约 2-3 个月，开发投资约滞后 9 个月。 房企修复弹性：重点房企修复时点和幅度优于行业 修复时点角度，全国销售面积同比增速于 2014 年 2 月转负，至 2015 年 2月触底，单月增速保持负增长，持续在低位徘徊，而重点房企 2014Q4 销售增速已经明显转暖，12 月头部及二梯队房企单月销售面积同比增速均创下2013H2-2015H2 的峰值。幅度上，重点房企的修复强度也显著高于行业。以季度数据来看，2014-2015 年重点房企相对行业销售面积同比增速基本都呈现相对优势，头部房企与二梯队房企相对行业增速高出 21 和 11pct。其中增速差最为显著的是 2014Q4,头部及二梯队房企相对行业增速差达 45 和56pct。这也说明在行业基本面复苏前期，重点房企相对优势最显著。 估值修复节奏：政策确立板块启动点，规模穿越周期品种具相对估值优势 从地产指数角度，2014-2015 年的板块行情启动与政策同频，并存在三阶段上升周期：“政策引导预期”、“政策与基本面共振”以及“预期强化”阶段。 个股角度，在 2014 年-2015 年周期，由于房企股权融资的放开，叠加牛市效应，个股上涨的逻辑相对比较丰富，纯粹聚焦于地产基本面而言，由于股权融资放开，能够更好把握融资能力和扩张节奏的公司往往获得更好的资本市场表现，其中泰禾集团、阳光城和华夏幸福等二梯队房企资本市场表现往往更为突出，这些企业共同的特点在于高杠杆、高周转，与此同时布局市场弹性更佳的主流城市、环北京区域等，享受更快的销售业绩弹性。 2014 年地产周期对当前板块的借鉴意义 相同之处：销售与成交承压，政策全面转向。1）销售和投资都面临严重的困境，2）行业政策开始解除限制，3）房贷政策逐步宽松，4）融资政策处于宽松通道。不同之处：1）政策定力更强，本轮基本面压力更大。介入时点上，延后 1 个季度，政策尺度上，地方政策相对有所保留。2）经济下滑压力和疫情影响下，购买力和预期或更加悲观。3）民营房企各方面影响远大于 2014年周期。参照 2014 年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约 2 个季度。从 2021H2 的点点星光到 2022Q2 的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在 2022Q3 出现。 风险提示：行业政策风险；基本面下行风险；部分房企经营风险。 (35)(23)(11)214Jun-21Oct-21Feb-22Jun-22(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 政策与行业：基本面的修复滞后于政策 1-2 个季度 ................................................................................................. 4 2014 年周期回顾：景气困境下的政策全面宽松 ............................................................................................... 4 政策向行业成交的传导：政策全面反转至行业基本面触底时滞约 2 个季度 ....................................................... 7 城市之间的分化：重点城市恢复速度和弹性都好于全国 ..............................................................