房地产行业2022年7月投资策略：分歧收敛，势能充足

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年06月30日超 配房地产行业 2022 年 7 月投资策略分歧收敛，势能充足核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业双周报-基本面回暖迹象渐显，需求端创新政策推出》 ——2022-06-20《房地产行业 2022 年中期投资策略-近看分歧收敛，远看模式改善》 ——2022-06-16《统计局 5 月房地产数据点评-单月降幅收窄，回暖迹象渐显》——2022-06-15《房地产行业双周报-销售回暖尚待观察，土拍市场不温不火》——2022-06-07《房地产行业 2022 年 6 月投资策略暨年报总结-买在基本面分歧时》 ——2022-05-30行业：主要数据低迷但销售端有所企稳。上半年，行业基本面羸弱，主要指标持续走低，投资、新开工、竣工数据降幅仍在扩大。但随着疫情影响减弱、需求端政策逐渐起效，5 月份起销售数据恶化程度趋缓，这或是销售未来整体景气度好转的信号。从日频数据跟踪来看，销售回暖迹象渐显：2022 年截至 6 月 24 日，30 城商品房成交面积为 6794 万㎡，同比-34%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-40%、-39%、-30%、-16%；样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。行情复盘：始于政策转向，困于基本面分歧。我们对重要节点的板块走势进行复盘：1）在“恒大事件”出现后，市场对房企风险暴露担忧加剧，行业持续的高景气也使得政策面不断趋严，加之前期行业过度扩张导致利润表恶化，板块跑输大盘 17pct；2）自 21 年 8 月起，政策表态开始转向，青岛、深圳等地率先延期第二批集中供地，修改放松土拍规则；9 月起，监管层针对房地产行业密集发声提出维护房地产市场的健康发展，政策基调软化；进入 2022 年，在菏泽打响放松限购“第一枪”后，各地频频出台楼市放松政策，期间板块跑赢沪深 300 指数 39pct；3）22 年 4 月以后，低迷的行业数据让更多人开始认为“放松也没用”，市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，板块跑输沪深 300 指数 19pct。长期展望：关注经营模式的变革。快周转的异化，从根源上导致了行业风险的暴露，随着快周转的三个核心高速去化、花式融资、预售资金自由使用不再成立，快周转模式将退出历史舞台，“慢时代”到来。我们认为，“慢时代”中经营模式的变革，可能比短期市占率的此消彼长更加重要：1）在“慢时代”中，房企有能力通过调整保证 ROE 不下降，同样的 ROE 水平与快周转模式相比，PB 反而会迎来上升的契机；2）土地市场回归理性，潜在利润率确定性改善，坚持自身投资纪律或经营习惯的优质房企将迎来“黄金时代”。投资策略：分歧收敛，势能充足。当前市场对房地产的认知从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段，5 月销售数据恶化程度趋缓，6 月高频数据销售回暖迹象渐显使得基本面分歧有所收敛。行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过，在长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。纵观后市，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，销售单月同比降幅将大概率收窄，随着分歧进一步收敛，后续大机会的曙光已现。短期布局基本面分歧带来的“黄金买点”，长期布局行业模式改善带来的新生。开发方面，优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企，7 月组合推荐万科 A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳 W。风险提示：基本面改善不及预期、政策力度不及预期。股票报告网请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：主要数据低迷但销售端有所企稳..........................................................................................5销售端恶化程度趋缓，本月 30 城数据回暖明显............................................................................................5土地市场整体走弱，局部情绪有所回升.......................................................................................................... 7主要指标持续走低，基本面羸弱.................................................................................................................... 11行情复盘：始于政策转向，困于基本面分歧................................................................................12“恒大事件”出现后的复盘：板块跑输 17pct.............................................................................................13政策表态转向后的复盘：板块跑赢 39pct.....................................................................................................15市场走向基本面分歧后的复盘：板块跑输 19pct.........................................................................................16长期展望：关注经营模式的变革....................................................................................................17异化的快周转导致了行业风险的暴露............................................................................................................ 18行业将重回“慢时代”...............................................................